行业趋势：现房销售模式正加速推进 - 一场关乎购房模式的转变正在全国多地推进，多个城市已出台政策要求新出让土地的商品房项目实行现房销售[1] - 商品住宅现房销售面积占比已从2019年的10%提升至2025年年初的33%，全国已有超过30个省（市）开展了现房销售试点或出台配套政策[1] - 2024年，商品房现房销售面积约占商品房销售面积的30.84%；2025年前9月，这一占比提升至35.4%[2] - 住房和城乡建设部提出的六大重点任务中包括推进商品房现房销售制度，这将成为下一阶段房地产行业发展的核心任务[2] - 现房销售模式有望成为中国商品住宅销售新常态，是实践和丰富房地产行业发展新模式的应有之义[2] 政策与试点：从地方到中央的全面铺开 - 2025年12月，深圳福田区一宗宅地要求商品住房全部实行现房销售，成交楼面价42695元/平方米，溢价率65%[4] - 2025年5月，河南信阳成为2025年全国首个全面落实现房销售的城市，要求中心城区新出让土地的商品房项目一律实行现房销售[5] - 2025年7月，湖北荆门明确有序推进现房销售，并规定2026年1月1日起新出让土地开发的商品房原则上实行现房销售[5] - 湖南平江县要求新出让土地上新建的商品房项目在竣工验收后方可销售，成为湖南省内首个全面推行现房销售的县城[5] - 海南自2020年起，新出让土地建设的商品住房全面实行现房销售制度，成为全国首个在省级层面推行现房销售政策的省份[6] - 2022年末以来，全国已有超过30个省（市）出台现房销售相关支持政策，目前合肥、郑州等地已开展试点，海南与雄安则已全面推行[7] - 2024年年底，全国住房城乡建设工作会议明确将“有力有序推行现房销售”列为2025年重点工作之一[7] - 住房和城乡建设部部长指出，在商品房销售上，推进现房销售制，实现所见即所得，从根本上防范交付风险[7] 市场影响与成效：占比提升与积极效果显现 - 推行现房销售的出发点在于防范烂尾楼问题，更好地保障购房者权益，是住房民生保障、维护住房公平的重要体现[7] - 海南实施现房销售试点五年后，新房投诉量下降67%[9] - 头部房企市场份额占比超过75%，行业集中度显著提升[9] - 2025年上半年深圳一手住宅网签总量21846套，其中现售网签6745套，现售网签占比为30.9%，相较2024年下半年上涨6.3个百分点[9] - 2023年上半年，深圳现售网签占比仅为14.6%，而2025年6月深圳现房网签占比达到了42%[9] - 湖北荆门一个现房销售项目开盘首日，5栋106套房源全部售罄，成为2025年荆门市第一个“日光盘”[9] 对行业与公司的挑战与要求 - 现房销售是房地产发展新模式中的关键领域，在房地产开发、融资、销售等全链条和环节中占据重要地位[7] - 现房销售模式的推广会加速企业整合，对企业资金压力、融资模式、开发周期、周转速度及经营模式均产生直接影响[10] - 现房销售考验房企的综合产品力与资金实力，回款周期从期房模式的约6个月延长至现房模式的2–3年[10] - 企业需调整融资结构，转向更长周期、更低成本的资金，以维持稳定运营与合理回报[10] - “十五五”时期，现房销售或将逐渐推进，预计更多库存量大的城市或区域将率先推进[8] - 对于库存量较小的地区，现房销售后新增供应将减少，或影响市场供需平衡，需要地方政府精准把控推进节奏和力度[8] - 需要加快完善适用于现房销售模式的房地产融资制度，推动期房销售逐渐向现房销售转型[8] 配套措施与未来方向 - 过去部分省市的试点政策中，大部分都涵盖税收优惠、缓缴配套设施费、鼓励金融机构给予贷款优惠政策等措施[10] - 现房销售制度在全国落地需要开发“现房开发贷”及销售回款定金等创新金融工具[10] - 银行、信托等金融机构需要针对现房销售特点，设计专门的融资产品，以缓解房企长期资金压力[10] - 需要调整土地出让方式和付款条件，如延长土地出让金缴纳期限，或允许分期支付，以缓解开发商资金压力[10] - 各地在推进现房销售的过程中，要密切关注企业的承受能力，避免盲目推进给企业带来资金压力[11] - 长远来看，应从打造高品质住宅、推动公司转型的角度入手，鼓励房企积极推进现房销售[11]