美国成屋销售市场表现 - 11月美国成屋销售经季节性调整后年率为413万套 环比10月增长0.5% 但同比去年11月下降1% 为自5月以来首次同比下滑 [1][2] - 今年前11个月 房屋销售总量较去年同期下降0.5% 全美房地产经纪人协会首席经济学家预计 除非12月数据显著改善 否则2025年全年销售可能略低于去年 [2][3] - 公寓销售疲软是限制整体销售的因素之一 今年以来公寓销售已下降6.0% [3] 房屋价格走势 - 尽管销售低迷 房价持续攀升 11月全美房屋销售中位价同比上涨1.2% 达到409,200美元 创下自1999年有数据以来11月份的历史新高 [4] - 房屋价格已连续29个月同比上涨 尽管市场自2022年抵押贷款利率从历史低点上升以来一直处于低迷状态 [5] 销售市场历史与现状对比 - 美国成屋销售去年降至近30年来的最低水平 目前销售年率自2023年以来一直徘徊在400万套左右 远低于历史上520万套的常态水平 [5] - 11月底市场上有143万套待售房屋 环比10月下降5.9% 但同比去年11月上升7.5% [9] - 当前库存水平仍远低于新冠疫情前约200万套的典型水平 按当前销售速度计算 库存相当于4.2个月的供应量 而传统上5-6个月的供应量被视为买卖双方平衡的市场 [9] 抵押贷款利率与可负担性 - 秋季销售得到提振 因30年期抵押贷款平均利率在10月底降至6.17% 为一年多以来的最低点 [6] - 经济学家普遍预测 明年30年期抵押贷款平均利率将维持在略高于6%的水平 [10] - 可负担性对许多潜在购房者仍是挑战 经济与就业市场的不确定性也使许多潜在买家持观望态度 [6] 首次购房者市场状况 - 首次购房者面临挑战 上个月他们占房屋销售量的30% 而历史上这一比例为40% [7] - 全美房地产经纪人协会的年度调查显示 在2024年7月至2025年6月期间 首次购房者占购房总量的比例创下21%的历史新低 其平均年龄也升至创纪录的40岁 [7] - 市场房源短缺 尤其是在可负担价格区间 持续对首次购房者造成压力 [7] 市场库存与选择 - 11月待售房屋数量较上月减少 但能够负担当前利率的购房者相比一年前在市场上有更广泛的房产选择 [8] - 11月签约的房屋很可能是在9月和10月达成协议的 当时30年期抵押贷款平均利率在6.5%至6.17%之间 近期利率大多维持在10月低点附近 [8] 行业未来展望 - 全美房地产经纪人协会首席经济学家预测 明年美国成屋销售将跃升14% 这比其他一些住房经济学家的预测（增长1.7%至9%）更为乐观 [10]