行业政策趋势 - 全国多地正推进商品房销售模式从期房向现房转变 多个城市已出台政策要求新出让土地项目实行现房销售 [2] - 国家层面将“推进商品房现房销售制度”列为重点任务 该模式有望成为商品住宅销售新常态 [3] - 自2019年以来 全国商品住宅现房销售面积占比已从10%提升至2025年年初的33% [2] - 2024年 全国商品房现房销售面积占比约为30.84% 2025年前9月 该占比进一步提升至35.4% [3] - 全国已有超过30个省（市）开展了现房销售试点或出台了配套政策 [2][7] 地方政策与试点进展 - 深圳于2025年12月出让一宗要求全部现房销售的宅地 成交楼面价42695元/平方米 溢价率65% [5] - 河南信阳于2025年5月要求中心城区新出让土地项目一律实行现房销售 成为2025年全国首个全面落实现房销售的城市 [6] - 湖北荆门明确将有序推进现房销售 并计划自2026年1月1日起 新出让土地开发的商品房原则上实行现房销售 [6] - 湖南平江县要求新出让土地上新建商品房项目竣工验收后方可销售 成为湖南省内首个全面推行现房销售的县城 [6] - 海南自2020年起在全省层面全面实行商品住房现房销售制度 为全国首个省级推行该政策的省份 [7] - 目前 合肥 郑州等地已开展现房销售试点 海南与雄安则已全面推行 [7] 市场影响与效果 - 现房销售模式对购房者意味着“所见即所得” 有助于防范烂尾楼问题 保障购房者权益 [7][8] - 海南实施现房销售试点五年后 新房投诉量下降67% [10] - 现房销售模式下 头部房企市场份额占比超过75% 行业集中度显著提升 [10] - 以深圳为例 2025年上半年一手住宅现售网签占比为30.9% 较2024年下半年上涨6.3个百分点 2025年6月单月占比达42% [11] - 现房销售将显著改变行业格局 企业资金压力增大 回款周期从期房约6个月延长至现房2–3年 [11] - 模式推广将加速企业整合 考验房企的综合产品力与资金实力 并促使其调整融资结构 [11] 面临的挑战与配套需求 - 现房销售全面落地面临挑战 需要创新金融工具如“现房开发贷” 并调整土地出让方式和付款条件以缓解房企资金压力 [12] - 金融机构需针对现房销售特点设计专门融资产品 银行 信托等需提供更长周期 更低成本的资金 [11][12] - 各地在推进过程中需密切关注企业承受能力 避免盲目推进带来资金压力 并鼓励房企从打造高品质住宅和推动转型角度积极适应 [12] - 部分库存量小的地区推进现房销售可能影响市场供需平衡 需要地方政府精准把控推进节奏和力度 [8]