新房市场呈现企稳迹象 - 11月70个大中城市中 新房价格环比上涨的城市数量从10月的4个增至8个 包括合肥 襄阳 南京 贵阳 沈阳 上海 重庆 扬州等城市 [1] - 专家观点认为 上涨城市多为优质核心城市 房价调整基本到位 年底购房需求充足 房价上涨城市数量增多说明见底基础更牢固 止跌回稳和稳中向好趋势更明显 [1] - 分城市能级看 一线城市新房价格环比下降0.4% 降幅比上月扩大0.1个百分点 其中上海环比微涨0.1% 成为唯一上涨的一线城市 北京 广州 深圳则分别下降0.5% 0.5%和0.9% [3] - 二三线城市新房价格环比降幅均收窄0.1个百分点 分别为0.3%和0.4% [3] - 上海表现尤为突出 已连续14个月新房同比涨幅超过5% 平均同比涨幅达到5.6% 自2018年11月以来 上海新房同比价格已连续上涨85个月 [2] 二手房市场持续承压调整 - 11月70个大中城市中 无一个城市二手房价环比上涨 价格环比跌幅虽有收窄 但整体仍处调整通道 [1] - 一线城市二手房价格环比继续回调 北京 上海 广州和深圳分别下降1.3% 0.8% 1.2%和1.0% [3] - 从同比数据看 形势更为严峻 一线城市二手房价同比下降5.8% 其中北京 上海 广州和深圳分别下降6.8% 4.6% 7.2%和4.8% [4] - 二三线城市二手房价格同比降幅分别扩大0.4和0.1个百分点 达5.6%和5.8% [4] - 专家分析一线城市二手房价格调整受两方面因素影响 一是10月 11月一线城市新房供应环比分别增长14%和23% 以改善型高品质新盘为主 但去化率下降且竞争激烈 导致新房价格承压 二是10月 11月一线城市300万元及以下二手房交易占比上升 对卖旧买新的改善型需求造成冲击 [3] 深圳二手房市场呈现“以价换量 结构分化”特征 - 深圳11月二手房价格环比下降1.0% 同比降幅达4.8% 这种价格调整直接驱动了“以价换量”的市场格局 [7] - 11月深圳新增二手房源挂牌5312套 同比 环比分别下降4%和7% 虽然新增挂牌量继续走低 但降幅较上月已明显收窄 [6] - 从价格结构看 深圳市场明显向低总价段倾斜 300万元以下低总价房源挂牌占比环比增加1.62个百分点 同时该价位段成交占比环比增长1.42个百分点 [7] - 市场结构分化明显 一方面 300万元以下低总价房源业主挂牌积极性回升 抛售心理加剧 另一方面 高端改善房源业主则普遍选择观望 深圳1000万元以上豪宅业主挂牌量占比稳中微降 业主惜售情绪明显 [8] - 这种分化反映了不同资金实力业主的不同策略 低总价房源业主面临更大资金压力 更倾向于“以价换量”快速回笼资金 而中高改业主普遍拥有更强的资金韧性和更长的决策周期 更倾向于持房观望 [8] 全国二手房市场整体表现与趋势 - 从全国范围看 11月二手房市场整体表现出“量增价跌 结构分化”的特征 重点城市二手房成交环比增长14% 前11月累计同比正增长3% 显示“以价换量”策略获得了成交量的回应 [9] - 挂牌结构的变化反映了市场的深度调整 在北京 上海 深圳和杭州四大城市中 300万元以下低总价房源挂牌占比均环比上升 显示出刚需总价段房源业主挂牌积极性回升 低总价业主抛售心理加剧 [9] - 与此同时 京沪深杭300万-600万元刚改中改总价段新增挂牌占比出现稳步回落 其中北京该价格段挂牌占比降幅最明显 环比下降2.34个百分点 [9] - 专家分析 房产中介在一线城市展业更集中 拉通供需双方的鸿沟并促成交易的积极性更强 也客观上导致一线城市价格回调更明显 在深圳这样的市场化程度高的城市 中介机构的营销策略和推广力度 会进一步加速价格信息的传导和市场调整的速度 [9] - 当前房地产市场正处于深度调整和重塑平衡的关键阶段 新房市场凭借开发商灵活的营销策略 产品迭代和品质提升 在部分城市率先企稳 而二手房市场则因个体业主决策分散 价格调整相对滞后 仍在寻找新的价格平衡点 [9] 市场风向与未来展望 - 深圳作为市场化程度高 政策敏感性强的一线城市代表 其市场变化具有风向标意义 目前深圳二手房市场呈现的“以价换量 结构分化 博弈加剧”特征 很可能成为其他热点城市跟进的方向 [10] - 随着年底临近 买卖双方的博弈将进一步加剧 一方面 低总价房源业主面临资金压力 可能继续选择降价出售 另一方面 改善型业主资金韧性较强 可能选择观望等待政策或市场变化 [10] - 在“以价换量”成为市场主旋律的背景下 二手房市场的调整短期内仍将持续 但随着价格调整逐步到位 部分核心城市 核心区域的二手房价值将重新凸显 市场有望在动态调整中逐步建立新的平衡 [10]