上海二手房市场整体状况 - 市场挂牌量高企，浦东区在贝壳平台挂牌房源达90784套，房源积压明显[1] - 全市二手房均价为58848元，市场表现平淡，缺乏上涨动力[1] - 新房库存去化周期长达12.9个月，供应压力较大[4] 市场价格与成交结构 - 低价位房源（300万以下）供应堆积，但需求疲软，去化困难[3] - 部分房源出现显著降价，例如闵行区有房源降价25万以吸引买家[3] - 外环外非地铁房等区位或品质较差的资产被中介明确提示为风险资产，建议规避[3] 不同购房者群体行为分析 - 刚需购房者犹豫不决，因资金有限且选择多为市场剩余的低价房源[3][7] - 置换改善型购房者陷入交易困境，出售旧资产所得资金难以覆盖置换成本，例如宝山案例显示出售两套老旧小户型后资金仅够支付中环区域房产的首付[4] - 投资客活动停滞，主要因投资回报率缺乏吸引力，市场租售比约为4%[6][7] 资产质量与流动性分化 - 老旧小户型资产流动性差，价格承压，其月供成本与租金收入已基本持平，导致房东收益微薄[1] - 房龄老、质量差的资产（如虹口区1993年楼梯房）难以获得买家青睐，且可能面临贷款年限限制等问题[6] - 此类资产出售意愿强烈，急售广告普遍，与日常消费品摆放在一起，凸显其商品化处理的特质[6] 中介行业动态 - 中介积极推销降价房源并锁定钥匙，试图促进交易[3] - 行业竞争加剧，部分平台如自如美家推出佣金五折的促销活动[4] - 中介在社交媒体上的推广行为活跃，但市场实际成交冷淡[4]