项目概况与市场热度 - 项目“安澜上海”于12月19日启动认筹，首日现场安保严密，严防分销人员“小蜜蜂”拉客，反映出项目受关注度高且客户质量要求严格 [1] - 项目位于上海市徐汇区零陵路，是“全国地王”项目，话题度始终不减 [1][2] - 截至认筹首日18时，项目已完成163组认筹 [9] 产品定价与销售策略 - 项目首批过会均价为17.88万元/平方米，低于此前业内预期的18.5万至19万元/平方米，价格端具备吸引力 [3] - 项目推出建筑面积约192至365平方米户型，营销中心累计来访已突破3000组 [3] - 项目最贵一套房源面积为588平方米，单价达24.78万元/平方米，总价约1.457亿元 [3] - 分析师认为，首次开盘价格低于预期是给市场的惊喜，若销售流速理想，后续开盘价格可能逐步提高 [4] 市场竞争与项目背景 - 项目面临同价位段竞品竞争，例如相距仅5公里的“绿城黄浦ONE”，两者在约193平方米户型上总价接近，会分流部分准客户 [3][5] - 项目是上海市《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》首个落地项目，首次采用全地块4米以上整层抬板设计 [4] - 项目所在地块为上海史上最大单地块一次性征收项目的一部分，合计超过523亿元，刷新全国总价地王纪录 [9] - 项目开发权由中海地产、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资联合组成的开发主体于9月5日正式获得，涉及地块总成交金额439.53亿元 [9] - 同月，中华企业、宸嘉发展联合体以29.87亿元总价获得了相邻127b-23地块的开发权 [9] 市场环境与销售前景 - 近期上海豪宅市场热度较此前稍有下降 [4] - 临近年末，有市场人士认为，即使在上海，区域内如此大体量的项目入市仍存在一定销售压力，且项目总价较高，购房人趋于谨慎 [10]