项目开盘与市场热度 - 安澜上海项目于12月19日启动认筹，售楼处现场安保严密，安排了至少6位固定保安及巡逻人员，以防分销人员（“小蜜蜂”）拉客 [2] - 项目认筹首日，截至18时已完成163组认筹 [11] - 项目营销中心累计来访已突破3000组 [5] 产品定价与价格策略 - 项目首批次过会备案均价为17.88万元/平方米，低于此前业内预期的18.5万至19万元/平方米 [3] - 项目最贵一套房源为588.03平方米，单价24.78万元/平方米，总价约1.457亿元 [6][7] - 项目推出大面积段户型总价在4200万元以上，例如588平方米户型总价约1.457亿元，365.26平方米户型单价在16.49万至24.78万元/平方米之间 [6][7] - 与同板块竞品潮鸣东方上半年开盘备案均价19.5万元/平方米相比，安澜上海在价格端具备吸引力 [3] 市场竞争与竞品分析 - 同批次新盘中，位于黄浦区的“南园公馆”（推广名绿城黄浦ONE）是主要竞品，与安澜上海仅相距5公里车程，且总价段接近 [6] - 分析师指出，绿城黄浦ONE项目会分流一批准客户 [8] - 上海近期市区高端改善项目几乎全部“日光”，分销拉客现象多出现在远郊楼盘，核心区域极少见 [2] 项目背景与土地获取 - 项目所在地块为“全国地王”，总成交金额达439.53亿元 [11] - 该地块是上海史上最大单地块一次性征收项目的一部分，合计超过523亿元，刷新全国总价地王纪录 [11] - 项目开发权最终由中海地产、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资联合组成的开发主体，于9月5日通过股权交易正式获得 [11] - 项目是上海市《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》的首个落地项目，首次采用全地块4米以上整层抬板设计 [8] 市场环境与销售预期 - 分析师认为，近期豪宅市场热度较此前稍有下降，项目首次开盘价格给予市场惊喜有利于销售 [8] - 如果销售流速理想，后续开盘价格预计会逐步提高 [8] - 临近年末，有市场人士认为，即使在上海，区域内如此大体量的项目入市仍存在一定销售压力，且项目总价较高，购房人趋于谨慎 [12]