产品定义与核心机制 - 反向抵押贷款是一种专为年长房主设计的住房贷款 旨在将房屋净值转换为现金 借款人需以房屋为主要住所且抵押贷款余额低或已完全拥有产权 [1] - 其运作机制与传统抵押贷款类似 均以房屋作为抵押品 但与传统贷款借款人按月还款不同 反向抵押贷款的借款人从贷款机构获得资金 [2] - 贷款在借款人生前居住于房屋期间无需偿还 但在出售房屋、借款人去世或搬离住所超过12个月时 贷款到期 [3] 主要产品类型 - 房屋净值转换抵押贷款是最常见的类型 由联邦住房管理局提供保险 对贷款人提供违约保护 2026年其最高索赔额为1,249,125美元 [4] - HECM为借款人提供保护 其还款额永远不会超过房屋评估价值的95% [5] - 此外还存在私人贷款机构提供的专有反向抵押贷款 通常适用于房屋价值高于HECM限额的房主 以及州/地方政府或非营利组织提供的用于特定用途的单用途贷款 [6][7] 借款人资格与贷款额度 - HECM贷款的借款人必须年满62岁 基本拥有房屋产权 以房屋为主要住所 且不拖欠任何联邦税款或学生贷款 [8] - 可借款的“本金限额”取决于房屋价值、净值、借款人年龄及利率 借款人年龄越大 可贷金额通常越高 已婚或共同借款人的额度由最年轻借款人的年龄决定 [9][10] - 利率影响可动用资金 利率越高 可获得的资金越少 所获资金通常免税 且不影响社会保障或医疗保险福利 [11] 资金获取方式与适用场景 - 资金可通过一次性领取、按月支付或信用额度三种方式获取 [12] - 一次性领取适用于有特定一次性财务需求的借款人 [13] - 按月支付适合需要补充退休现金流的房主 使其无需出售房屋即可动用资产 根据Census.gov报告 2021年61.9%的美国人有房屋净值 中位数为174,000美元 而仅有59.5%的人有退休账户 中位数为79,900美元 [14][15][16] - 信用额度适用于每月收入充足但偶有额外现金需求的房主 其另一大优势是可偿还原有抵押贷款 从而免除月供 [17][19] 相关成本与费用 - HECM成本因贷款机构而异 包括初始成本和持续成本 [20] - 初始成本包括贷款发起费、2%的前期抵押贷款保险费及其他成交费用 可选择自付或从贷款收益中扣除 [20] - 持续成本包括利息和每年0.5%的抵押贷款保险费 这些费用在贷款存续期间计入贷款余额 无需直接支付 [21] - 借款人需持续承担房产税、房屋保险及贷款服务费 并负责房屋的维护与必要维修 [22] 产品特点与常见问题 - 产品优势包括：可动用房屋净值并继续居住 在HECM下负债不会超过房屋价值 保留房屋产权 在搬离、出售或去世前无需还款 [23][26] - 产品劣势包括：需支付各项费用及成交成本 若从贷款收益中扣除则到手现金减少 贷款在借款人去世或不再以房屋为主要住所时到期 可能使家庭财务复杂化 会消耗房屋净值 导致本人或继承人从房屋出售中所得甚少或无所得 [24][26] - 贷款必须偿还 偿还触发事件包括借款人去世、搬离房屋 或停止支付房屋保险或房产税 [27] - 贷款机构在批准反向抵押贷款时不考虑借款人的信用评分 [28]