项目概况与市场热度 - 安澜上海项目于12月19日启动认筹 售楼处现场安保严密 安排至少6位固定保安及巡逻人员以防范分销人员“小蜜蜂”拉客[2] - 项目位于上海市徐汇区零陵路 作为“全国地王”项目 市场话题度始终很高[4] - 项目营销中心累计来访已突破3000组 认筹首日截至18:00已完成163组认筹[7][15] 定价策略与产品信息 - 项目首批次过会备案均价为17.88万元/平方米 低于此前业内18.5万至19万元/平方米的预期[5] - 与同板块上半年开盘的潮鸣东方项目（备案均价19.5万元/平方米）相比 价格具备吸引力[5] - 项目推出建筑面积约192至588平方米户型 其中588平方米房源单价达24.78万元/平方米 总价约1.457亿元 为最贵一套[8] - 项目是上海市《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》首个落地项目 首次采用全地块4米以上整层抬板设计[10] 市场竞争格局 - 同批次入市的绿城黄浦ONE（推广名南园公馆）是主要竞品 两者相距仅5公里 且在约193平方米户型上总价接近[8] - 市场分析师指出 同价位段的绿城黄浦ONE项目会分流一批准客户[10] - 近期上海豪宅市场热度较此前稍有下降[10] 土地背景与开发主体 - 项目所在地块为上海史上最大单地块一次性征收项目的一部分 合计超过523亿元 刷新全国总价地王纪录[15] - 项目具体由徐汇区东安新村两宗地块组成 于2025年5月通过协议出让 总成交金额439.53亿元[15] - 项目开发权最终由中海地产、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资联合组成的开发主体通过股权交易获得[15] - 相邻的127b-23地块开发权由中华企业、宸嘉发展联合体以29.87亿元获得[16] 市场观点与销售预期 - 市场分析师认为 项目首次开盘价格低于预期是给市场的惊喜 若销售流速理想 后续开盘价格可能逐步提高[10] - 有市场人士认为 临近年底 区域内大体量项目入市存在一定销售压力 且项目总价较高 购房人趋于谨慎[17]