行业整体景气与指数表现 - 2025年11月，中国物流业景气指数为50.9%，环比回升0.2个百分点，工业制造领域物流需求表现突出 [7] - 同期，中国快递发展指数达到478.1，同比提升3%，发展规模指数、服务质量指数和发展能力指数分别为646、661.3和266.4，同比分别提升6%、1.9%和0.3% [7] - 2025年11月份仓储指数为50.4%，新订单指数为50.5%，设施利用率指数提升至52.4%，业务活动预期指数大幅回升4.2个百分点至55.3% [5] - 电商物流指数11月份稳定在113.1点，物流时效、履约率、满意率和实载率指数均为年内新高，成本指数实现连续6个月回落 [8] 政策动态与区域发展 - 国家“十五五”规划建议提出物流行业将聚焦降本、提质、拓空间，推动从规模扩张向质效并重转型 [9] - 海南省于12月18日正式封关，重点布局公铁海多式联运网络，推动物流企业向一体化供应链服务转型升级，并着力构建“海南集散、东南亚分拨”的国际物流服务体系 [10] - 辽宁省在“十五五”规划中提出大力发展低空经济，并印发方案提出打造一体化跨境电子商务服务体系，建设辐射东北亚的跨境快递物流中心 [10] - 政策层面形成“国家战略引领+区域特色落地”的矩阵，涵盖海南封关配套物流升级、跨境电商扶持、低空经济培育等维度 [8][11] 企业投资与项目布局 - 报告期内录得8起投资事件，海南自贸港成为热点投资区域 [20] - 海口新海陆岛物流园区首栋高标仓封顶，总投资40.32亿元，建筑面积38.76万平方米，预计2026年底前全面竣工 [21] - 东杰智能等企业共同斥资111亿元打造海南自贸港国际智慧物流中心，重点布局智能仓储、无人配送等前沿技术 [22] - 菜鸟启动“海南跨境物流枢纽”建设，投资12亿元，建筑面积10.6万平方米 [21] - 京东产发联手日日顺打造全球超级供应链项目，规划建筑面积超60万平方米 [21] - 京东物流与拉格代尔合作落地中国首个全流程可视化奢侈品仓，建筑面积0.4万平方米 [21] - 亚马逊首个全球智能枢纽仓落地深圳 [21] 资产运作与资本合作 - 菜鸟与中国人寿联合发起规模17亿元的仓储物流专项基金，重点投向长三角及长江中游城市群的高标准仓储设施，这是双方第三次合作，此前两次合作资产管理规模超150亿元 [27] - 南山控股筹划华泰宝湾物流REIT购入成都、西安、宁波、青岛四座新一线城市核心物流项目，出租率保持在95%以上 [28] - 国泰海通东久新经济REIT完成2025年度首次扩募，募集资金3.59亿元，用于收购南通、重庆两处优质单层标准厂房，并将基金存续期由45年延长至47年 [29] - 中通快递斥资1.78亿元收购浙江星联航空货运 [25] - 韵达控股申报的20亿元小公募债项目获受理 [25] - ESR REIT以3.38亿新元出售新加坡8个物流项目予Brookfield博枫 [24] 技术创新与设施升级 - 海南开通全国首条跨海峡低空无人机常态化物流航线，顺丰丰翼凭借无人机编队助力自贸港打造“空中经济”生态 [16] - 京东航空开通“深圳=博鳌”航线，实现两地货物4小时内精准对流 [16] - 菜鸟网络的无人车智能仓配解决方案已覆盖全国30余座城市 [16] - 海口顺丰丰泰产业园搭载“丰智云”平台，结合AI算法将清关时效缩短约30%，“智能清关”系统漏检率降至5%以下 [18] - 中通快递海南航空物流枢纽基地配备矩阵及环形自动化分拣设备，日最大处理量达110万件，实现进岛快件2-4小时快速派送 [19] - 湛江徐闻国际物流园总规划面积1629亩，总投资超50亿元，聚焦“陆海空铁”多式联运 [19] 市场供需与运营数据 - 据物联云仓数据，11月全国仓储平均租金为23.16元/㎡·月，环比微降0.01元/㎡·月；全国仓储空置率为16.51%，环比微升0.01% [12] - 41个重点城市平均租金23.46元/㎡·月，空置率15.94%，在监测的41个城市中，28个城市租金下降，22个城市空置率上升 [16]