海南自贸港封关运作与楼市政策演变 - 海南自贸港于12月18日正式启动封关运作，成为“境内关外”的特殊区域，政策地位类似香港，监管模式为“一线放开，二线管住，岛内自由” [2] - 海南楼市政策经历了从严格限购到逐步松绑的过程：2018年4月出台全国最严全域限购令，部分城市仅限本地人购房，要求五年社保 [2]；2024年初政策开始松动，海口非限购区社保要求从5年降至2年，限售年限从5年缩至2年，企业购房条件放宽 [2] 近期海南楼市成交表现 - 封关前一周（12月8-14日），海口住宅备案成交370套，环比暴涨127% [5] - 2024年上半年，三亚商品住宅成交增幅近50%，房地产投资前景排名跃升28位 [5] - 2024年1-10月，三亚经济圈新房销售额同比飙升48.4%，三亚市均价突破3.1万元/平方米，同比上涨超过30% [5] - 2024年1-10月，海南省新房销售额同比增长17.4%，均价同比上涨8.7% [5] 历史楼市周期与当前市场热度对比 - 海南楼市历史上曾经历多次因政策利好引发的爆发，例如35年前特区成立时出现房地产泡沫，每300人就有一家地产公司，泡沫破裂后楼市低迷十余年 [9] - 当前封关引发的楼市上涨幅度，与历史上前两次爆发相比相对较小 [10] - 市场仍存在热度，投资者如浙江炒房客、煤老板及房企持续进入 [12]；例如中国绿发两天内以近50亿元拿下三亚市中心两幅地块，辽宁方大集团、陕西恒源系等能源企业也在今年重金投资三亚核心地块 [12] - 但整体热度不及以往，主要原因是海南仍是全国少数仍执行楼市限购政策的省市之一，仅适当放松并未完全取消限购 [13] 横琴案例参考与海南长期展望 - 珠海横琴在2009年封关运行前，房价从每平方米8000元涨至2019年的5倍以上，但2022年从每平方米5.6万元跌至4.7万元，2024年12月新房均价约每平方米3.1万元，仍是珠海楼市天花板，最高备案价曾达每平方米7.65万元 [16] - 封关运作预计将快速聚集物流业、中高端制造业和金融业，显著拉动当地经济，目前已有许多制造业大厂进入海南投资建厂，并在海外进行大规模招商引资，预计未来将有大量外资企业进入 [16] - 贸易服务从业人员、投资者及创业者将流入海南，为楼市带来新的长期市场需求 [16] - 总体而言，海南封关是长期利好，但楼市已告别“疯涨时代”，短期政策松绑可能刺激部分需求，长期支撑房价的核心在于产业和人口发展 [17]