核心观点 - 瑞银维持冠君产业信托中性评级 但将目标价从1.74港元上调至2.3港元 [1] - 预计冠君产业信托2025年每基金单位分派将同比下降9% 主要受花园道三号续租租金持续下调及朗豪坊物业影响 [1] - 市场预期已反映中环办公室现货租金见底及近期租赁活动回升 当前股价对应的股息率与历史平均水平相符 [1] 财务预测与业绩 - 预计冠君产业信托2025年物业收益净额同比下降10% 与2025年上半年情况大致相若 [1] - 2025年下半年因香港银行同业拆息较低带来的利息成本节省 可部分抵销物业收益净额下降的影响 [1] - 该股现价相当于2026年预测股息率5.7% [1] 市场估值与比较 - 冠君产业信托2026年预测股息收益率与美国10年期国债的息差仅为1.7% 已回到2019年前水平 [1]