海南自贸港封关运作启动 - 2025年12月18日，海南自贸港正式启动封关运作，“一线放开、二线管住、岛内自由”的政策制度落地实施，标志着海南进入全面开放新阶段 [1][2] 政策环境与市场背景 - 海南曾因全域限购、5年社保/限售等政策被称为“楼市调控最严省份”，2024年初优化调控政策，如海口将非限购区社保要求从5年降至2年，限售年限从5年缩短至2年，并放宽企业购房条件 [2] - 2025年1—10月，海南全省新建商品房销售额1279.51亿元，同比增长17.4%；销售面积775.18万平方米，同比增长8.0%；成交均价16506元/平方米，同比上涨8.7%，每平方米较去年提升1323元 [3][11] - 海南楼市摆脱此前平淡态势，呈现跑赢全国行情，其中三亚表现尤为突出，1—10月三亚经济圈销售额达742.45亿元，同比飙升48.4%，三亚市新房销售额同比增长56.4%，成交均价达31467元/平方米，同比上涨超30% [11] 土地市场与投资动态 - 封关运作前后土地市场活跃，中国绿发在12月17日和18日连续斥资近50亿元拿下三亚中心区约252亩地块 [2][6] - 12月18日，中国绿发以底价29.49亿元竞得三亚市中心城区一宗地块，折合楼面价约1.32万元/平方米，该地块占地约152亩，出让文件要求竞得人自交地之日起5年内在三亚市域新增投资总额不低于100亿元 [4][5] - 2025年6—9月，三亚迎来土拍浪潮，总成交金额超95亿元，占2024年三亚财政收入的六成以上，吸引了辽宁方大集团、陕西恒源系等能源企业入局 [8] - 近期海口、三亚等地块多采用“定点勾地”模式，通过设定竞买资质、投资要求等条件，实现产业与住宅协同布局，以吸引优质房企 [11] 主要参与企业动向 - 中国绿发是海南楼市典型“老玩家”，其前身鲁能集团是最早进入海南的大型房企之一，近两年加速回归海南市场，2024年以7.11亿元在文昌、三亚拿地试水，2025年10月以13.59亿元摘得三亚湾新城地块，需承担约16亿元无偿配建任务，实际投入接近30亿元 [7] - 2025年1—11月，海南房地产成交套数位居前三的企业分别为保利发展、华润置地以及大华集团 [13] - 保利发展旗下三亚保利天珺项目稳居成交面积与套数双料冠军，公司认为随着封关运作推进，预估年底成交量将迎来一波稳步上涨 [13] - 华润置地在海南的成交主要依托海棠悦府、三亚观岚、华润石梅湾等项目，这些项目形成“居住+环境+文旅+投资”的一体化模式，契合高端人才、游客及资本流入需求 [14] - 外来民企大华集团表现亮眼，其成交套数、面积跻身海南房企销售榜前三，有客户购买其项目上百套小户型商办产品，部分购房者旨在通过自持核心资产享有增值潜力，并借助海南“双15%”税收优惠政策优化企业财务结构 [9][16] 行业前景与驱动因素 - 封关运作将从需求端推动当地楼市与租赁市场增长，未来海南将迎来制造业大厂、外资企业等投资人群，贸易服务类人才以及旅游度假人群三类主体增量 [16] - 2025年三季度海南全省房价每平方米同比上涨超1000元，三亚、海口、陵水等区域的结构性升温更为明显 [16] - 克而瑞报告显示，在2024年交易量高位基础上，三亚2025年上半年商品住宅成交增幅接近五成，房地产投资前景排名升至第30位，较去年提升28位 [11]