文章核心观点 - 2025年保租房REITs市场在一级发行和二级交易中经历了规模扩容与行情波动，展现出强韧性与阶段性波动并存的特点，正成为资本市场核心赛道[1] - 展望2026年，保租房REITs市场在政策红利与充足资产储备支持下，规模有望实现跨越式增长，投资策略需从“普选”转向“精选”，聚焦抗周期、强运营与扩募潜力三大核心主线[6][7] 2025年市场表现总结 - 一级市场：双轮驱动持续扩容 - 截至2025年中期，上市保租房REITs数量增至8只，发行总规模达130.93亿元，总市值接近200亿元[1] - 2025年新增上市项目2单，扩募进程加速，华夏北京保障房REIT于6月25日完成扩募份额上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项目[1] - 一级市场发行火爆，优质项目认购比例低至0.3%至0.5%，中签率显著走低[2] - 二级市场：行情先扬后抑 - 2025年上半年，板块涨幅显著领先，截至年中高点，保租房REITs板块涨幅一度达到24.7%，已上市8只产品年内平均涨幅约20%[2] - 进入下半年，受A股回升、债市调整、解禁抛压等因素影响，板块出现回调，截至11月末，全年涨幅收窄至13.0%[2] 2025年市场发展特征 - 特征一：“首发+扩募”双轮驱动格局形成 - 扩募成为市场规模增长重要引擎，华夏基金华润有巢REIT创新引入“向原持有人配售”方式完善扩募制度[3] - 特征二：底层资产运营稳健，抗周期属性显著 - 2025年第三季度，已上市8只保租房REITs底层项目出租率普遍超过95%，中期收入均超2000万元[3] - 2025年第二季度，各项目平均单位月租金同比增长1.6%，优于百城住宅租赁指数同比均值(-3.5%)5.1个百分点，整体出租率保持在96%左右高位[3] - 特征三：板块内部分化加剧，优质资产溢价明显 - 在2025年下半年回调中，不同项目表现差异显著，区位优越、运营能力突出的项目抗跌性更强[5] - 市场对优质资产的筛选效应愈发明显[5] 市场需求与长期价值支撑 - 庞大市场需求基本盘 - 我国租赁人口已达2.6亿，其中新市民、青年人租房群体接近2亿人[4] - 受晚婚晚育与家庭小型化（户均人口降至2.62人）趋势影响，部分群体租房时长超10年，刚性需求为长期盈利提供稳定支撑[4] - 长期配置价值凸显 - 目前8只保租房公募REITs平均年化分派率稳定在4%以上，2025年上半年派息完成率区间为92.8%至160.9%[5] - 保租房REITs是连接保障性住房体系与资本市场、落实“住有所居”目标的关键金融工具[5] 2026年市场展望与规模预测 - 规模有望进一步扩容 - 我国存量租赁住房规模可观，且部分租赁住房私募基金存在退出需求，为后续新发提供充足资产储备[6] - 香港标普全球评级预测，未来18个月我国保租房REITs规模将实现翻倍，且具备进一步扩大潜力[6] - 具体规模预测 - 中信建投证券测算，2026年新增上市项目数量预计达8至10只，新增发行规模有望突破150亿元[6] - 扩募项目数量将显著增加，规模有望超过50亿元，推动保租房REITs总市值突破500亿元大关[6] 2026年投资策略共识 - 投资重心从“普选”转向“精选”，聚焦三大核心主线[7] - 主线一：把握抗周期优质资产 - 优先选择核心城市核心区位、出租率稳定在95%以上、租金具备稳步提升潜力的REITs[7] - 主线二：关注强运营能力标的 - 重点关注具备成熟运营体系、能通过精细化管理提升出租率与租金水平的项目[7] - 主线三：布局具备扩募潜力的产品 - 优先选择原始权益人拥有丰富优质资产储备、扩募计划明确的REITs，尤其是采用“向原持有人配售”等优化扩募方式的项目[7]