北京二手房市场“保价联盟”现象 - 北京部分小区业主疑似组建“保价联盟”，旨在通过集体行动“守住房价交易底线”，例如海淀区柳浪家园和橡树湾项目均有相关倡议书[1][4] - 倡议内容主要包括呼吁业主审慎挂牌、避免急售和低价交易，以及强化中介管理以共同维护小区价格体系[4][10] 柳浪家园项目市场情况 - 柳浪家园是海淀区上地板块的重点回迁安置项目，拥有数千套房源，其价格低于周边商品房[5][6] - 截至报道时，贝壳找房显示柳浪家园北里二手房挂牌均价为7.4万元/平方米（34套在售），南里约7.2万元/平方米（约35套在售），东里为8万元/平方米（11套在售）[6] - 项目近期成交活跃，仅11月北里看房人数达180人，环比10月增长26%[6] - 近期大量房本办妥导致出售业主增多，部分业主为尽快回款而降价出售，47平方米户型最低成交总价已至275万元（单价约5.85万元/平方米），低于业主期望保价的330万元[6][7] - 尽管挂牌价普遍高于330万元，但近期业主纷纷调价，例如东里一套47平方米房源从9月的410万元降至12月的385万元，北里一套同面积房源从7月的432万元降至365万元[8] 橡树湾项目市场情况 - 橡树湾项目业主倡议更为理性，提出五条倡议以“守住房价”，包括维护社区品质、理性挂牌、避免价格内卷等[10] - 价格出现显著下滑，橡树湾五期146平方米房源2023年成交总价2323万元（单价约15.8万元/平方米），而今年11月一套144平方米房源成交总价仅1470万元（单价约10.2万元/平方米）[13] - 目前贝壳找房上橡树湾五期二手房挂牌单价多在10万元至13万元/平方米区间，其中一套206平方米户型挂牌单价已跌破10万元/平方米[13] 北京整体房地产市场数据 - 根据中指云数据，2025年11月北京二手房平均价格为64984元/平方米，环比下降1.44%，同比下降6.08%，价格中位数为58655元/平方米[23] - 2025年1月至11月，北京二手房均价约6.5万元/平方米，环比下降1.44%，同比下降6.08%[23] - 新房市场方面，1月至11月北京市新建商品房销售面积为894.8万平方米，同比下降4.6%[23] - 同期北京商品住宅销售业绩TOP10项目网签金额合计550.70亿元，前四名均位于海淀区，其中包括建发海晏项目[23] 高端新房供应对二手房市场的挤压 - 橡树湾五期房价承压的一个重要原因是周边高端新盘的批量供应和价格挤压，例如距离约1公里的建发海晏在售均价13.6万元/平方米，臻云在售均价13.88万元/平方米[22] - 这些新盘在目标客群、主力户型（如建发海晏主力户型183-265平方米）上与橡树湾五期存在重合，且作为新规盘在得房率、层高、户型设计上更具优势[22] 市场观点与潜在影响 - 有购房者认为，“保价联盟”可能反而利好周边小区出货[16] - 此前上海学区房“保价”案例中，有项目营销负责人指出“价格联盟”作用有限，只要有人急卖，联盟就容易被击破[16]