北京二手房市场“保价联盟”现象 - 北京海淀区部分小区业主疑似组建“保价联盟”，试图通过集体行动守住二手房价格底线，例如柳浪家园项目业主呼吁“守住一居室330万元”的交易底线[1] - 另一个项目橡树湾的业主也发布倡议书，呼吁理性挂牌、避免非必要急售和“跳楼价”，以保持小区价格带基本稳定，但未提及具体价格[3][7] 柳浪家园项目市场情况 - 柳浪家园是海淀区上地板块的重点回迁安置项目，拥有数千套房源，其价格低于周边商品房，近期成交活跃[4] - 根据贝壳找房数据，柳浪家园北里二手房挂牌均价为7.4万元/平方米（34套在售），南里约7.2万元/平方米（约35套在售），东里为8万元/平方米（11套在售）[4] - 仅2025年11月，柳浪家园北里看房人数达180人，环比10月增长26%[4] - 业主保价行动面临压力，近期大量房本办结导致卖房业主增多，部分业主为尽快回款而降价出售[5] - 从2025年10月以来的成交情况看，柳浪家园47平方米户型总价最低已至275万元，单价约5.85万元/平方米，大部分成交总价低于业主希望的330万元保底线[5] - 尽管挂牌价普遍高于330万元，但近期不少业主已调降价格，例如东里一套47平方米房源价格从9月的410万元调降至12月的385万元，北里一套同面积房源从7月的432万元调降至365万元[5] 橡树湾项目市场情况 - 橡树湾五期房价出现显著下滑，2023年一套146平方米房源曾以2323万元成交，单价约15.8万元/平方米，而2025年11月一套144平方米房源成交总价仅1470万元，单价约10.2万元/平方米[10] - 目前橡树湾五期二手房挂牌单价多在10万元至13万元/平方米区间，其中一套206平方米户型挂牌单价已跌破10万元/平方米[10] - 房价承压部分原因是周边高端新盘的批量供应和价格挤压，例如距离约1公里的建发海晏在售均价13.6万元/平方米，臻云在售均价13.88万元/平方米，两者在得房率、户型设计等方面更具优势，目标客群与橡树湾五期存在重合[18][19] 北京整体房地产市场数据 - 根据中指云数据，2025年1月至11月，北京二手房均价约6.5万元/平方米，环比下降1.44%，同比下降6.08%，价格中位数约5.9万元/平方米[20] - 新房市场方面，2025年1月至11月，北京市新建商品房销售面积894.8万平方米，同比下降4.6%[20] - 同期北京商品住宅项目销售业绩TOP10项目网签金额合计550.70亿元，排名前四的项目均位于海淀区，其中包括建发海晏[20] 市场观点与潜在影响 - 有购房者认为，“保价联盟”可能反而利好周边小区出货[13] - 此前上海学区房“保价”案例中，有项目营销负责人表示，只要有人急卖，“价格联盟”就容易被击破[13] - 橡树湾业主倡议书指出，在市场弱周期下，极端低价挂牌会形成锚定效应，被中介放大，影响整个社区溢价空间，因此倡议业主明确底价、拒绝恶意压价行为[13]