杭州高层住宅旧改启动 - 杭州最早的高层商品房小区中山花园（建于1993年）正式启动旧改，掀开了第一批高层住宅旧改的大幕 [1] - 该小区由3幢最高32层（97米）的楼房组成，曾是高端小区代名词，但随时间推移已成为二手房市场中的“老破大” [1] 旧改具体内容与施工 - 旧改施工项目包括土建工程、安装工程、装饰装修、室外附属、弱电工程、消防工程等 [8] - 外立面将在原瓷砖修补后外喷真石漆，保持原有蓝白色系，消防工程主要进行硬件设备更换 [4][8] - 目前旧改仅针对住宅部分，商用房（1-5层）不在此次范围，但其外立面已在亚运会前完成整治 [8] - 旧改源于建筑老化问题，如外墙脱落、消防设施老化存在安全隐患，业主旧改意愿强烈 [4] 旧改成本与资金分摊 - 中山花园旧改概算总投资约2700万元，其中外立面工程占大头，费用为1600万元 [9] - 外立面工程费用的10%（即160万元）由业主承担，其余由政府财政资金解决 [9] - 小区共有576户业主，平均每户应出资约2800元，但这笔费用通过动用小区物业专项维修资金支付，未让业主直接出资 [12] - 相比多层住宅，高层住宅旧改成本更高，但因该小区仅3幢楼、占地面积小、公区配套少、无内部绿化等因素，成本得以降低 [9] 历史改造与遗留问题 - 此次旧改前，小区已完成多项改造，如2023年更换了住宅部分全部9部电梯及商用房3部电梯，费用部分来自物业维修基金，业主每户另自筹1600元 [12] - 本次旧改未包含入户管网（污水管）更换，因涉及对建筑结构“开膛剖肚”影响安全，无法排除爆管风险隐患，成为遗憾 [12] - 上世纪90年代中期前的住宅污水管多为铸铁管易腐蚀，90年代中后期后PVC管普及，设计使用年限可达50年且改造更方便 [13] 旧改政策背景与未来范围 - 2019年至今杭州已实施两轮老旧小区改造，目标在2023年底全面完成2000年前建成的城镇老旧小区改造，这是中山花园等小区得以列入旧改的背景 [17] - 相比以往多层老旧小区旧改未让业主出资，高层商品房小区因建有物业专项维修资金，业主需承担部分费用 [17] - 下一轮旧改范围将适当放宽，2000年初建成的小区（如2000年之后）也有望纳入，具体时间划分与出资比例待新文件明确 [17] - 对于老旧住宅小区更新，除旧改外还有原拆原建式自主更新路径，但像中山花园这样的高层住宅因容积率提升空间有限、业主人数众多，成功可能性渺茫，大概率走旧改之路 [17] - 专家以新加坡为例，指出其组屋旧改费用通常由政府承担90%，居民承担10% [18] 其他案例与行业借鉴 - 杭州类似案例包括建于1999年的东方豪园，目前已完成外立面更新，保留了原先的赭红加白色系 [14] - 中山花园作为首批旧改的高层商品房小区，其模式对其他高层住宅小区具有借鉴意义 [3]