核心观点 - 中国二手房市场正面临严重的流动性枯竭问题，表现为挂牌量激增、成交量暴跌、成交周期拉长，房产正从“资产”变为“冻产”[1][3] - 房地产市场逻辑发生根本转变，住房正从“投资品”回归“消费品”，购房决策需从关注“涨幅”转向关注“流动性”和长期持有成本[11][13] 市场现状与数据表现 - 2025年部分三四线城市二手房挂牌量激增47%，成交量却暴跌超60%[1] - 2025年全国二手房挂牌量已激增至730万套，其中北京14.7万套，上海17万套，成都和武汉更突破20万套[3] - 房龄超过20年的老房子，成交周期平均为18个月，而建成10年内的次新房成交周期平均为3个月[16] - 在同一地段，房龄每增加5年，二手房价格就要打8折；而没有电梯、车位不足、户型不合理的房子，折价幅度更高达30%至40%[13] 流动性枯竭的成因分析 - 人口流动呈现“马太效应”，流动人口中80%以上流向一二线及省会城市，导致三四线城市年轻人“净流出”，潜在买家年龄中位数从2019年的32岁上升到2023年的45岁[11] - 市场预期转变，陷入“越降越没人买”的怪圈，降价反而可能被贴上“劣质资产”标签[3] - “以租养贷”策略失效，部分三四线城市租赁需求萎缩，租金回报无法覆盖月供，例如一套100万房产月供约3500元，而同地段租金仅2000元/月[9] - 购房主力思维转变，年轻人开始计算“经济账”，发现将首付用于理财并租房可能比买房更划算[9] 房产的长期持有成本与风险 - 持有房产的长期成本包括物业管理费（以100平方米为例，每年2400-5000元）、房屋维修费（约为房屋价值的0.5%至1%）以及未来可能全面推广的房产税[5] - 高层住宅核心设备（如电梯、水泵、管线）设计寿命为15-25年，70年理论寿命中需经历2到3轮全面更换，维修成本高昂，例如香港一栋42年楼龄住宅维修外立面需3.3亿港元，户均承担15到18万港元[5] - 高层住宅存在消防安全隐患，国内常规消防云梯作业高度约50米（15到17层），对更高楼层救援构成挑战[9] - 住宅土地出让年限为70年，但许多住宅的有效寿命仅30年左右，存在资产物理寿命与金融负债期限错配的风险[7] 未来购房决策的新逻辑 - 关注“人口净流入”而非单纯城市规模，例如昆山、东莞等产业支撑强、人口持续流入的城市流动性可能优于部分中西部省会[14] - 优先选择“房龄”新和“社区品质”高的房产，同等预算下选择5年内次新房而非20年老房，以获得更长的“折旧缓冲期”[14] - 购房时需考虑“接盘侠画像”，即未来主流买家（如年轻人、刚需）的需求，而非仅个人喜好[16] - 检验房产流动性可观察其租赁市场表现，长期空租预示未来变现难度大[9]