当前房地产市场形势与政策部署 - 文章核心观点：中央财办负责人解读当前房地产市场，指出市场总量基本稳定、房价降幅收窄、区域分化，并判断行业高质量发展仍有较大空间，未来将从供需两端发力稳市场、推动房企转型、构建发展新模式[1][5][6][7][9][10][11] 市场表现与现状 - 2024年1-11月全国新建商品房销售面积78702万平方米，同比下降7.8%，销售额75130亿元，下降11.1%，降幅较1-10月均有所收窄[5] - 2024年二手房交易占比已从2021年的28%提高至45%[1][7] - 2024年1-11月全国房地产开发投资78591亿元，同比下降15.9%[6] - 11月70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降，但新房上涨城市数量较10月增加，上海、沈阳等8个城市新房价格环比上涨[6] - 11月广州、西安、合肥、惠州、徐州、珠海等地新房成交环比有不同程度增长[6] 未来需求与发展空间 - 从刚性需求看，2024年我国常住人口城镇化率为67%，户籍人口城镇化率不足50%，新市民刚性住房需求有待持续释放[7] - 从改善性需求看，城镇住房区位分布、持有结构不均衡，存在“以旧换新”、“以小换大”的改善性需求，二手房交易占比提升至45%表明潜力很大[7] - 从发达国家经验看，城镇化稳定期后每年仍有可观住房需求，房地产业增加值在GDP中占比保持相当比例[7] - 城镇人均住房建筑面积超过40平方米，户均住房超过1.1套，住房需求已从“有没有”转向“好不好”，更加个性化、多样化[6] 政策工作重点：稳定市场 - 供给端将严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，加快消化库存，同时有序推动“好房子”建设[9][10] - 需求端将采取更多针对性措施，充分释放居民刚性和改善性需求，可能措施包括因城施策放松限购、针对居民房贷定向降息、财政补贴、交易环节税费减免等[10][11] - 控制供给以避免库存压力加剧，推动地方政府加快去化节奏，改善供需关系[10] 政策工作重点：推动企业转型 - 支持房企加快从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化居住服务转型[11] - 进一步发挥“保交房”白名单制度作用，支持房企合理融资需求[11] - 当前房地产“白名单”项目贷款额度已超7万亿元，较上年末增加2万亿元，需引导商业银行加大开发贷投放力度[11] 政策工作重点：构建发展新模式 - 改革完善房地产开发、融资、销售等基础制度，深化住房公积金制度改革，推动新旧模式平稳转换[9][11] - 在开发上，做实房地产开发项目公司制，项目交付前严禁投资人违规抽挪资金或抽逃出资[12] - 在融资上，推行主办银行制，一个项目确定一家主办银行，形成利益共享、风险共担机制[12] - 在销售上，推进现房销售制，继续实行预售的则规范预售资金监管[12]