文章核心观点 - 中央财办解读当前房地产市场形势与未来政策重点，认为行业高质量发展仍有较大空间，下一步将从供需两端发力稳定市场、推动房企转型、构建发展新模式 [1][4][5] 市场现状与数据表现 - 1-11月全国新建商品房销售面积78,702万平方米，同比下降7.8%，销售额75,130亿元，下降11.1%，降幅较1-10月均有所收窄 [1] - 1-11月全国房地产开发投资78,591亿元，同比下降15.9% [3] - 今年以来新房和二手房交易总量基本稳定，二手房交易占比从2021年的28%提高至45% [1][4] - 11月70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降，但上海、沈阳等8个城市新房价格环比上涨 [1] - 11月广州、西安、合肥、惠州、徐州、珠海等地新房成交环比有不同程度增长 [1] 未来需求潜力分析 - 从刚性需求看，2024年常住人口城镇化率为67%，户籍人口城镇化率不足50%，新市民刚性住房需求有待释放 [4] - 从改善性需求看，城镇住房区位分布与持有结构不均衡，居民存在“以旧换新”、“以小换大”的改善性需求，二手房交易占比提升至45%表明潜力很大 [4] - 从国际经验看，城镇化稳定期后每年仍有可观住房需求，房地产业增加值在GDP中占比保持相当比例 [4] - 城镇人均住房建筑面积超过40平方米，户均住房超过1.1套，住房需求已从“有没有”转向“好不好”，更加个性化、多样化 [3] 政策方向与工作重点 - 中央经济工作会议部署着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房 [5] - 重点抓好三方面工作：供需两端发力稳市场、积极推动房地产企业转型发展、加快构建房地产发展新模式 [1][5] - 供给端将严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，加快消化库存，有序推动“好房子”建设 [5] - 需求端将采取更多针对性措施，如因城施策放松限购、针对居民房贷定向降息、财政补贴、交易环节税费减免等，以释放刚性和改善性需求 [5][6] - 支持房企从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化居住服务转型，并发挥“保交房”白名单制度作用支持合理融资 [6] - 当前房地产“白名单”项目贷款额度已超7万亿元，较上年末增加2万亿元 [6] 房地产发展新模式构建 - 改革完善房地产开发、融资、销售等基础制度，深化住房公积金制度改革，推动新旧模式平稳转换 [6] - 在开发上，做实房地产开发项目公司制，严禁投资人违规抽挪项目公司资金或抽逃出资 [7] - 在融资上，推行主办银行制，一个项目确定一家主办银行，形成利益共享、风险共担机制 [7] - 在销售上，推进现房销售制，继续实行预售的则规范预售资金监管 [7]