核心观点 - 近期中央经济工作会议及相关部门释放出稳定房地产市场、推动行业向新发展模式转型的清晰政策信号 政策核心在于“防风险、稳预期、促转型” [1] - 政策路径强调以构建房地产发展新模式为牵引 具体抓手包括改革基础制度、因城施策、去库存、优供给以及深化住房公积金制度改革等 [1][4] 政策方向与重点 - 构建发展新模式：改革完善房地产开发、融资、销售等基础制度 并合理把握各项新基础制度的出台时机 [1] - 稳定市场核心任务：“稳楼市”是过去五年来中央经济工作会议涉房地产内容不变的核心 [2] - 明确操作路径：提出“因城施策控增量、去库存、优供给” 并首次具体提出“收购存量商品房重点用于保障性用房”和“公积金制度改革” [2][6] - 建立要素联动机制：住房和城乡建设部提出建立“人、房、地、钱”要素联动机制 根据人口变化确定住房需求 科学安排土地供应和金融资源配置 实现以人定房、以房定地、以房定钱 促进市场供需平衡与结构合理 [4] 住房公积金制度改革 - 改革背景与空间：我国常住人口城镇化率为67% 户籍人口城镇化率不足50% “新市民”刚性住房需求有待释放 同时城镇居民存在“以旧换新”“以小换大”的改善性需求 房地产高质量发展仍有较大空间 [5] - 首次重点提及：“深化住房公积金制度改革”是2024年中央经济工作会议在房地产领域内容中首度出现的表述 [6] - 地方实践与创新：今年以来多个城市实行公积金用作首付款 并推出“商转公”、“异地互贷”、“公积金直付房租”、“可用于老旧小区加装电梯”等改革政策 [7] - 政策导向：会议将“深化住房公积金制度改革”和“有序推动‘好房子’建设”放在一起 或意味着后续公积金配套政策将向购买“好房子”倾斜 [7] - 最新案例：深圳市发布新版公积金提取规定 新增多项提取情形 放宽提取条件 包括支持公积金“既提又贷” 并将购房还贷提取范围从深圳市扩展至全国 [7][8] - 改革必要性：当前公积金制度面临部分城市个贷率低、异地贷款流程待优化等问题 迫切需要制度改革以发挥普惠金融作用 服务年轻人、新市民及新模式转型 [10] 存量商品房去化与保障房建设 - 首次明确路径：“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”同样是今年中央经济工作会议首度提及的表述 提供了更明确的执行路径 [6][10] - 政策演进：对比往年 2023年提“加快推进保障性住房建设” 2024年提“推进处置存量商品房工作” 今年则直接鼓励收购存量房用于保障房 [10] - 政策意义：此举既为存量商品房指明去化路径 也避免了在去化难的背景下新建保障房 防止加剧总量过剩和资源浪费 [10] - 实施展望：政策重点仍是鼓励地方开展收购工作 前期已拓展地方政府专项债使用范围 后续有望加大配套措施和力度 [10] 因城施策与市场分化 - 历史沿革：“因城施策”在过去5年中央经济工作会议中被提及3次（2021年、2022年、2024年） 其概念早在2016年全国政府工作报告中就已提出 [11][12] - 现实背景：再度提及对应的是楼市分化的背景 地区间人口和产业差异扩大导致住房需求差异巨大 “一刀切”政策已不适用 [12] - 市场现状：全国楼市进入调整期 去库存压力整体持续提升且地区间分化加剧 同一城市不同片区也呈现“冰火两重天”的分化局面 [13][14] - 数据表现：11月典型城市新房去化率同环比上升3个百分点至34% 呈现“品质驱动型”分化 但全国百城新建商品住宅去库存周期（存销比）达27.4个月 去化速度明显放缓 [15] - 政策要求：需处理好顶层设计和因城施策的关系 从各地实际出发 因城施策、精准施策、一城一策 充分赋予城市政府调控自主权 坚持合理控制增量、优化调整存量、着力提高质量 [15]