高层定调与行业前景 - 住房和城乡建设部部长倪虹首次针对房地产中长期发展潜力表态，指出长远看我国房地产发展仍有较大潜力和空间 [1] - 中央财办有关负责同志同样表态，我国房地产高质量发展仍有较大空间，并从城镇化进程角度论证刚需和改善性需求蕴含巨大潜力 [1] - 分析人士认为，监管部门连续从中长期角度作出积极表态，既是对楼市发展阶段的界定，也是对市场信心的注入 [1] - 在即将迈入“十五五”发展阶段之际，这些动作传递出开启楼市政策新周期的信号 [7] 当前市场表现与官方解读 - 2024年1—11月，全国新建商品房销售面积7.87亿平方米，同比下降7.8%；新建商品房销售额7.51万亿元，同比下降11.1% [4] - 同期，全国房地产开发投资7.86万亿元，同比下降15.9% [4] - 11月，70个大中城市房价环比以下降为主 [5] - 中央财办有关负责人指出，今年以来新房和二手房交易总量基本稳定，房价降幅持续收窄，区域市场走势出现分化 [5] - 对于房地产开发投资延续下降，该负责人认为这是各地消化库存、严控增量的结果，是房企应对当前市场形势的理性选择 [5] 中长期需求潜力分析 - 从刚性需求看，2024年我国常住人口城镇化率为67%，而户籍人口城镇化率不足50%，新落户农民工、新毕业大学生等“新市民”刚性住房需求有待持续释放 [8] - 从改善性需求看，城镇住房区位分布、持有结构不均衡，相当部分城镇居民住房满意度不够高，存在“以旧换新”“以小换大”的改善性需求 [8] - “好房子”总体不愁卖，说明改善性需求潜力很大 [8] - 中央财办有关负责人指出，从发达国家经验看，城镇化进入稳定期后每年仍有可观住房需求，房地产业增加值在GDP中占比保持相当比例，城市更新和改造还有很多工作要做 [9] 未来政策与工作重点 - 中央财办有关负责人指出未来房地产重点工作是稳市场，促转型，构建新模式 [9] - 住建部部长倪虹提出推动房地产高质量发展的6项重点任务：优化保障性住房供给；促进房地产市场持续健康发展；改革完善房地产开发、融资、销售制度；实施房屋品质提升工程；实施物业服务质量提升行动；建立房屋全生命周期安全管理制度 [9] - 中指研究院指出，未来政策将兼顾短期政策和长期制度建设，短期着力巩固房地产市场止跌回稳态势，六大重点任务更侧重优化供给、提高品质、制度改革 [9] - 分析人士指出，以构建房地产发展新模式为目的、着眼行业中长期发展的制度性建设是重要看点 [14] 地方政策响应与落地 - 多地推出稳楼市新政，手段以松绑公积金政策、推进“以旧换新”为主 [2] - 部分城市召开专题座谈会，研判政策精神 [2] - 安徽省住房城乡建设厅召开会议，强调要聚焦推动房地产高质量发展、大力实施城市更新等工作部署 [10] - 中山市住房城乡建设局组织召开房地产政策专题座谈会，各方就政策优化方向等提出意见和建议 [10] - 山东省多部门印发《关于住房“以旧换新”的指导意见》，系统构建政策框架，明确提出“卖旧换新”“收旧换新”“拆旧换新”三种模式 [11] - 佛山市南海区首个“以旧换新”试点落地，深圳南山区开启“南山换房易”以旧换新专项活动，持续至2026年3月31日 [11] 公积金等具体政策进展 - 中央经济工作会议明确提及的公积金政策有积极进展 [12] - 石家庄住房公积金管理中心发布通知，明确自2026年1月1日起提高租房提取额度、新增物业费提取并放宽“商转公”准入条件 [12] - 深圳市发布公积金新规，新增提取情形、放宽条件、延长时限，加大住房消费支持力度，政策于12月15日起正式施行 [13] - 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，展望2026年，稳房价、稳市场的政策将进一步加大力度，公积金改革、卖旧买新、专项债支持盘活存量等政策有望继续深化 [13]