中央经济工作会议政策导向 - 会议提出高质量推进城市更新，并着力稳定房地产市场，鼓励收购存量商品房用于保障性住房 [2] 行业现状与核心逻辑 - 全国房地产开发投资面临下行压力，1-11月投资额为78591亿元，同比下降15.9% [2] - 城市更新为房地产行业提供新的发展场景与稳定动能，二者深度融合是扩大内需和稳定楼市的需要 [2] - 城市更新存在巨大需求，截至2024年，35个大城市有170万套城中村住房亟待改造 [2] 结合的内涵与具体建设任务 - 结合的内涵包括目标协同、主体协作、功能融合与要素互补 [3] - 当前应聚焦于“有房子、好房子、好小区”等具体建设任务 [3] - “有房子”方面，2025年多地通过收购存量商品房补充保障房房源，以消化库存并满足新市民需求 [3] - “好房子”方面，2019年至2024年共4.46亿平方米居住建筑完成节能改造，住建部要求新建住宅绿色建筑达标率100% [3][4] - “好小区”方面，2019-2024年全国累计改造老旧小区28万个，惠及超1.2亿人，累计增设停车位387万个、建设养老托育设施7.8万个 [4] 改造升级的当前方向与挑战 - 传统改造多聚焦基础配套，对适老化、社区食堂、儿童空间等个性化服务覆盖不足 [4] - 部分小区智慧化改造滞后，安防监控、智能门禁等系统全覆盖比重需增加 [4] - 改造正从“基础补短板”转向“品质提能级”，核心价值从“物理空间供给”转向“品质与服务供给” [4] 政府在协同中的角色 - 政府需承担规则制定者、兜底保障者与服务供给者角色 [5] - 履行住房保障责任，通过专项债、政策性金融工具筹资收购存量商品房作保障房 [5] - 划定更新红线与标准，例如住建部发布国家标准《住宅项目规范》，各地出台地方版本 [5] - 推动公共服务与小区融合，让小区成为公共服务终端节点 [5] 房地产企业的转型与发力点 - 企业可实现从开发商到城市运营商的转型 [5] - 深度参与公共住房建设，部分企业通过“代建+运营”模式获取较好年化稳定收益 [5] - 引领“好房子”全链条服务，一批龙头企业已建立“规划—投资—建设—运营”一体化体系，打造绿色智慧住宅标杆 [5] - 承接“好小区”配套服务 [5] 协同推进的机制障碍与政策建议 - 当前协同面临资金平衡、收益机制等问题 [6] - 建议建立“城市更新—房地产”联动审批机制，简化存量用地改造流程，允许资金统筹 [6] - 建议完善收益共享机制，明确城中村改造中土地增值收益的分配比例，保障企业合理利润 [6] - 建议设立专项基金，支持房企参与保障性住房与老旧小区改造，提供低息贷款与税费减免 [6]