核心观点 - 2025年1-11月全国房地产市场数据全面下滑，但商品房待售面积连续9个月减少，被视为供求关系改善、市场止跌回稳的关键信号 [1][2] - 行业分析认为，开发投资、新开工等指标的下降是主动控制增量以缓解库存压力、平衡供求关系的必要过程，本质上是“以退为进” [6] - 政策层面持续加码，聚焦控增量、去库存、优供给，并鼓励收购存量房用于保障房，以推动市场修复 [10][11] 投资与开发情况 - 1-11月全国房地产开发投资总额7.86万亿元，同比下降15.9%，其中住宅投资6.04万亿元，下降15.0% [1][5] - 同期房屋新开工面积5.35亿平方米，同比下降20.5%，其中住宅新开工面积3.92亿平方米，下降19.9% [5] - 房屋施工面积65.61亿平方米，同比下降9.6%，房屋竣工面积3.95亿平方米，下降18.0% [5] - 房地产开发企业到位资金8.51万亿元，同比下降11.9%，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款均呈下降趋势 [5] 销售与库存情况 - 1-11月新建商品房销售面积7.87亿平方米，同比下降7.8%，销售额7.51万亿元，下降11.1% [1][10] - 截至11月末，商品房待售面积7.53亿平方米，比10月末减少301万平方米，为今年以来连续第9个月减少 [1][11] - 其中住宅待售面积环比减少284万平方米 [7][11] - 中指研究院中性预测，2026年全国新建商品房销售面积同比降幅将收窄至6.2% [11] 行业分析与政策动向 - 行业处于新旧模式过渡期，主动控制新开工和投资是缓解库存压力、平衡供求关系、稳定房价预期的必经之路 [6] - 多地政策持续加码，包括杭州推动盘活存量资源、佛山优化境外个人购房条件、重庆及湖北发行近350亿元专项债券收回收购闲置土地等 [10] - 中央经济工作会议提出因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，释放紧缩供给信号 [11] - 分析认为，控制待售面积改善新房供求关系，将最终传导至二手房市场，形成止跌回稳路径 [2][11] - 预计2026年新开工面积下降8.6%，降幅较过去几年明显收窄，供给端缩量将推动市场库存下降和供求关系改善 [11]