楼盘与房源成交概况 - 该楼盘为银宸公馆 位于赣州经开区蟠龙公园附近 占地约30.27亩 容积率2.2 绿化率35% 总户数400户 由6栋小高层和洋房组成 于2020年8月首开 开盘均价10500元/平方米 并于2023年1月交付 距今已近3年[7] - 近期成交一套建筑面积约118.66平方米的四房 位于18层住宅的中间楼层 最终以总价59万元 单价4973元/平方米成交 较首次挂牌价98.8万元降价39.8万元 折扣约为6折[1][4] - 该房源成交周期长达257天 即约7个月 期间经历了多次价格调整[3][18] 价格变动与市场表现 - 该房源于2025年3月首次挂牌 价格为98.8万元 随后经历多次调价 包括降价与涨价 最终挂牌价降至75万元后 再降价16万元成交[4][5] - 该小区在二手房平台上的挂牌均价为8699元/平方米 在经开区272个挂牌小区中排名第61位 目前有43套房源正在出售 近90天成交1套 近30天带看88次 市场热度不高[11] - 此次成交单价不到5000元/平方米 与新房开盘均价10500元/平方米相比 价格腰斩 甚至低于开发商当年约4180元/平方米的楼面价[7][15][18] 区域市场与项目背景 - 该楼盘新房销售时正值赣州房价较高时期 销售单价超过一万元 且当时房贷利率较高 当前赣州整体房价已回落[15] - 小区周边配套包括蟠龙公园 文清实验学校 赣六中 经开区人民医院等 南面规划有商业地块（银宸大院）但尚未有实质性进展[9] - 该项目体量较小 除户型紧凑实用外缺乏更多亮点 进入二手房市场后价格受到较大冲击[15]