房地产市场整体态势 - 11月房地产市场仍在波动调整，但稳楼市政策成效显现，部分大中城市成交相对活跃 [2] - 1—11月全国新建商品房销售面积78702万平方米，同比下降7.8%，销售额75130亿元，下降11.1%，但降幅较1—10月有所收窄 [2][4] - 市场修复需要过程，回稳仍需政策支持 [4][7] 新房市场表现 - 11月70个大中城市新房价格环比总体下降，但部分指标改善 [2][3] - 一线城市新房价格环比下降0.4%，降幅扩大0.1个百分点，其中上海上涨0.1%，北京、广州、深圳分别下降0.5%、0.5%、0.9% [3] - 二、三线城市新房价格环比分别下降0.3%和0.4%，降幅均收窄0.1个百分点 [3] - 新房价格环比上涨城市数量增至8个（上海、沈阳、南京、合肥、重庆、贵阳、扬州、襄阳），较10月增加2城，其中合肥和襄阳涨幅最大（0.3%） [2][3] - 新房价格环比下降城市数量降至59个，较10月减少5城 [3] - 11月30个重点城市预期新增供应669万平方米，环比增长16%，其中一线城市整体预计供应149万平方米，环比增长23% [3] - 受供应放量及政策影响，广州、西安、合肥、惠州、徐州、珠海等地新房成交环比有不同程度增长 [4] 二手房市场表现 - 二手房市场延续“以价换量”特征，价格仍未止跌 [2][5] - 一线城市二手房价格环比下降1.1%，降幅扩大0.2个百分点，北京、上海、广州、深圳分别下降1.3%、0.8%、1.2%、1.0% [5] - 二线城市二手房价格环比下降0.6%，降幅持平，三线城市环比下降0.6%，降幅收窄0.1个百分点 [5] - 11月二手房找房人数占比达65.8%，连续5个月上升，新房客群中有31.4%同时关注二手房 [6] 库存与去化情况 - 商品房去库存工作持续推进，11月末待售面积75306万平方米，较10月末减少301万平方米，其中住宅待售面积减少284万平方米 [2][5] - 商品房库存面积已连续9个月下降 [2][5] 政策与市场活动 - 年底为传统置业窗口，多地加大购房支持政策，如发放购房补贴、支持税费减免、加大金融支持等，政策向多子女家庭等群体倾斜 [8] - 房企为冲刺年终业绩加码促销，推出特价房源、额外折扣、直播促销、延长付款周期等活动，并加快推盘节奏 [8] - 中央经济工作会议部署明年房地产工作，明确着力稳定市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房 [9] 机构观点与未来展望 - 机构认为12月是房企业绩冲刺节点，重点城市优质项目入市将增加，市场成交量有望保持一定规模 [2][9] - 未来在政策托底下，购房刚性需求有望在核心城市率先释放，市场可能呈现二手房量价齐稳、新房核心改善企稳的趋势 [10] - 中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较今年收窄，市场分化延续，“好城市+好房子”具备结构性机会 [10] - 在控增量、去库存政策导向下，预计2026年新开工面积下降8.6%，降幅较过去几年明显收窄，供给端缩量有助于库存下降和供求关系改善 [10]