文章核心观点 - 12月房企将冲刺业绩，重点城市优质项目入市增加，市场成交量有望保持一定规模 [1] - 展望2026年，中性情形下全国新建商品房销售面积预计同比下降6.2%，降幅较2025年收窄，市场分化延续，“好城市+好房子”存在结构性机会 [1] - 在“控增量、去库存”政策导向下，预计2026年新开工面积下降8.6%，降幅较过去几年明显收窄，供给端缩量有助于库存下降和供求关系改善 [1][15][16] 需求端分析 - 1-11月全国新建商品房销售面积7.87亿平方米，同比下降7.8%；其中住宅销售面积6.58亿平方米，同比下降8.1% [2] - 1-11月新建商品房销售额7.51万亿元，同比下降11.1%；其中住宅销售额6.60万亿元，同比下降11.2% [2] - 市场已进入存量主导阶段，二手房为成交主力，核心城市通过打造“好房子”实现品质升级以支撑改善性需求 [2] - 二手房主要满足刚需，北京、上海300万以下低总价二手房成交同比增幅显著，500万以下房源占比约七成 [2] - 1-11月重点30城二手住宅成交套数同比增长2%，带动新房+二手房整体网签成交量同比基本持平 [2] 供应端分析 - 1-11月全国房地产开发投资额7.86万亿元，同比下降15.9%；其中住宅开发投资额6.04万亿元，同比下降15.0% [5] - 1-11月全国房屋施工面积65.61亿平方米，同比下降9.6%；其中住宅施工面积45.76亿平方米，同比下降10.0% [7] - 1-11月全国房屋新开工面积5.35亿平方米，同比下降20.5%；其中住宅新开工面积3.92亿平方米，同比下降19.9% [7] - 1-11月全国房屋竣工面积3.95亿平方米，同比下降18.0%；其中住宅竣工面积2.81亿平方米，同比下降20.1% [7] - 新房市场仍处“去库存”阶段，开发投资及新开工延续缩量态势，有助于库存下降和供求关系改善 [7] 房企资金来源分析 - 1-11月房地产开发企业到位资金8.51万亿元，同比下降11.9% [8] - 国内贷款1.31万亿元，同比下降2.5%，占比15.4% [8] - 利用外资23亿元，同比下降24.6% [8] - 自筹资金3.06万亿元，同比下降11.9%，占比36.0% [11] - 定金及预收款2.51万亿元，同比下降15.2%，占比29.5% [12] - 个人按揭贷款1.18万亿元，同比下降15.1%，占比13.8% [12] 近期政策动态 - 中央经济工作会议强调“实施更加积极有为的宏观政策”，并将房地产置于“化解重点领域风险”章节，提出“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给” [14] - 政策鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式 [14] - 地方层面，杭州、成都、天津滨海新区等多地推动盘活存量资源，杭州就临时改变房屋用途细则征求意见 [14] - 佛山优化境外个人购房条件，重庆、佛山等地优化公积金贷款政策 [14] - 北京“十五五”规划建议提出加快构建房地产发展新模式，完善住房供应体系 [14] - 11月重庆、湖北等省市发行近350亿元专项债券收回收购闲置存量土地 [14] 未来政策与市场展望 - 作为“十五五”规划开局之年，预计宏观政策与房地产政策均将靠前发力，发挥存量与增量政策集成效应 [15] - 房地产是扩内需重要抓手，政策核心路径在于“因城施策控增量、去库存、优供给”，重点关注明年“去库存”增量政策及收储等存量政策的堵点破解 [15] - 住房公积金政策仍是支持需求释放的重要抓手，“好房子”建设表述调整为“有序推动”，有助于避免对现有库存造成短期冲击，引导市场平稳过渡 [15]