文章核心观点 - 市场广泛关注并讨论“买房贴息”政策出台的可能性 该政策通过财政资金补贴购房贷款利息 可在不直接压缩银行净息差的前提下实现类似降息的效果 缓解银行经营压力 并有望借鉴财政贴息消费贷的成功模式 实现财政、银行与购房者的“三方共赢” [1] - 自2023年末以来 多地已试点购房贴息政策 短期数据显示政策落地后对部分城市新房成交有积极提振作用 例如南京和武汉政策次月新房成交套数环比增长超15% [1][4] - 业内普遍对贴息政策落地持积极预期 认为其有助于降低购房成本、提振市场信心、稳定预期并促进房地产市场修复 同时也能缓解银行净息差收窄压力并优化银行资产质量 [6][7][10] 政策实践与模式 - 自2023年末以来 杭州、南京、长春、运城、武汉等多地已相继推出购房贴息政策试点 [2] - 目前主要有两类操作模式：一是按贷款金额比例给予固定贴息 例如长春、武汉按初始贷款金额1%发放补贴 南京则根据购买新房面积给予2%、1.5%或1%的财政贴息 二是按贷款利息的百分比进行贴息 例如运城面向高层次人才 按其购房贷款利息的50%、40%或30%给予贴息支持 [2] - 贴息期限普遍在1至3年 发放形式包括一次性、按年或按月兑付 [3] - 部分城市政策示例如下：杭州临平区对实际贷款给予贴息补助 贷款金额超过100万元的按100万元计算 补贴期限36个月 [4] 南京雨花台区根据购房面积给予1%-2%的财政贴息 贴息期1年 [4] 长春对使用公积金或商业贷款购房者按月等额发放1%财政贴息 贴息期3年 [4] 武汉对特定区域首套新建商品住房家庭按初始贷款金额1%发放利息补贴 最高不超过2万元 分2年等额发放 [4] 政策效果与数据 - 政策效果已初步显现 南京市雨花台区2024年6月政策落地后 次月新房成交套数、成交面积环比分别增长17.5%、15.0% [4] - 武汉2025年9月末政策落地后 次月新房成交套数、成交面积环比分别增长18.7%、5.7% [4] - 以一笔200万元、期限30年、利率3.1%的贷款为例测算 若获得1%的贴息支持 购房者月供可减少约1048元 全年预计节省利息1.26万元 [7] 境外先例与机构观点 - 境外有类似政策先例 例如中国香港的居所贷款利息扣除政策 每年基础扣除限额为10万港元 满足条件的家庭可额外扣除2万港元 [5] 美国在金融危机期间出台了住房可负担修订计划（HAMP）和住房可负担再融资计划（HARP）以降低居民房贷负担 [5] - 机构普遍认为贴息有助于提振市场信心、稳定预期 中指研究院表示贷款贴息降低了购房门槛 有助于带动住房交易活跃度提升并促进市场修复 同时有利于减少居民提前还款 缓解银行经营压力 [6] - 华泰证券分析师认为房贷贴息政策既可降低购房成本又对预期产生正向作用 将一定程度促进市场筑底回稳 后续可以关注更大范围推出的可能性 [7] - 关于政策规模 中指研究院预测2025年全国新建和二手住宅总销售额或在14万亿元左右 假设贷款金额约7万亿元 若按1%贴息 增量贷款的贴息金额将在700亿元左右 [7] - 方正证券预测该政策可能会分步推进 优先覆盖新增首套房贷 试点一线及核心二线城市 年贴息资金需求（仅新增）约300亿至450亿元 对应年新增房贷3万亿至4.5万亿元规模 [8] 政策逻辑与市场影响 - 政策逻辑在于平衡房价与利率 2025年重点50城租金回报率为2.08% 而全国三季度新增房贷平均利率为3.06% 房屋潜在收益低于资金成本 参考香港经验 只有当房贷利率低于租金回报率时市场预期才会显著企稳 [10] - 银行净息差持续承压制约了房贷利率进一步下调 2025年三季度末商业银行净息差平均值已降至1.42% 其中国有大型银行低至1.31% 财政对房贷贴息可在不损害银行净息差的背景下达到类似降息的“稳房价”效果 [10] - 贴息政策有助于优化银行资产质量 2025年1至10月新房销售中房贷首付比例达到68.22% 当下新购房群体采取了较高的首付比例 风险承受能力有所提升 是信用风险更小的客户 贴息政策能吸引这类优质客户入市 [10][11] - 2025年8月以来财政贴息消费贷的成功实践 验证了“财政补息差、银行扩投放、需求享红利”的三方共赢模式 为地产需求端支持提供了范本 [11] - 政策预期已反映在资本市场 12月10日港股内房股一度冲高 万科企业涨超17% 融信中国、融创中国涨超12% 世茂集团涨11% 中国金茂涨逾9% 碧桂园涨超5% [9]