FHA贷款概述与历史 - 联邦住房管理局(FHA)近100年来帮助家庭实现购房目标，已发行约5000万笔FHA保险贷款，旨在刺激住房自有率，特别是针对首次购房者和中低收入家庭 [1] FHA贷款定义与运作机制 - FHA贷款是由联邦住房管理局(FHA)提供保险的抵押贷款，FHA是美国住房与城市发展部下属的自筹资金部门，为符合特定要求的贷款提供担保，以保护贷款机构免受损失，从而能够向收入较低、储蓄较少的家庭提供更多贷款 [2] - FHA贷款可用于购房或再融资，具有特定的福利和要求 [3] FHA贷款申请资格要求 - 首付要求：信用评分(FICO)达到580或以上，首付可低至3.5%；信用评分低至500，则需10%首付 [4] - 信用评分要求：借款人FICO信用评分需达到500或以上，若多人共同申请，则以最低的个人评分为准 [5] - 债务收入比要求：通常要求债务收入比(DTI)不超过43%，但在信用评分较高且考虑其他因素时可有例外 [6] - 贷款限额：贷款限额因县而异，区分低成本和高成本地区，2026年低成本地区单户住宅FHA贷款最高限额为541,287美元，高成本地区最高限额为1,249,125美元，阿拉斯加、夏威夷、关岛和美属维尔京群岛的限额更高 [6] FHA贷款特点 - 相比传统贷款，信用资格要求不那么严格 [7] - 贷款限额因县而异，限制了房产的最高可贷价值 [7] - 借款人需支付抵押贷款保险费，以保护贷款机构免受违约损失 [7] - FHA支持的贷款通常抵押贷款利率低于传统贷款，但实际利率取决于多种因素，且附加费用（主要是抵押贷款保险费）可能提高包含费用的年化利率 [10] FHA抵押贷款保险 - FHA收取前期和持续的抵押贷款保险费以保护贷款机构，前期保费可在交割时支付或计入贷款，年度保费则计入每月还款 [8] - 除非借款人首付达到10%或以上，否则持续的抵押贷款保险费需在整个贷款期限内支付；若首付达到10%或以上，年度FHA MIP可在11年后取消 [8] FHA贷款类型 - FHA购房203(b)贷款：允许购房者首付低至3.5%，通常提供固定利率 [11] - FHA可调利率抵押贷款：初始利率锁定一定年限，之后每年调整，例如FHA 3年期ARM前三年利率固定，之后每年可上调1个百分点，贷款期限内最大上调5个百分点 [12] - FHA公寓贷款：购买公寓需获得HUD对房产的批准 [13] - FHA预制房屋贷款：包含Title I（为房屋融资）和Title II（购买房屋及土地）两种计划 [14][15] - FHA节能抵押贷款计划：旨在降低水电费，可用于为购房或再融资贷款中的房屋改善项目融资 [16] - FHA康复抵押贷款标准203(k)：为拥有或购买需要大修房屋的借款人提供资金，用于重大改造、翻新和结构升级 [17] - FHA康复抵押贷款有限203(k)：为小额维修和改进提供资金，最高可融资75,000美元的升级费用 [18] - FHA建筑转永久贷款：将建筑贷款和长期融资合二为一，用于新建房屋 [19] - 好邻居计划：为教师、急救人员、执法人员、消防员等社区服务者提供振兴区域住房，价格有大幅折扣，要求承诺居住满三年 [20] - FHA灾害受害者203(h)抵押贷款：为失去家园的灾害受害者提供零首付贷款 [21] - FHA夏威夷家园土地抵押贷款：帮助夏威夷原住民获得经济适用房，类似于常规FHA 203(b)抵押贷款 [22] - FHA印第安保留地及其他受限土地(248)抵押贷款：与当地部落领导协调，为印第安保留地上的房屋提供FHA贷款保险 [23] FHA贷款替代方案 - 传统贷款：抵押保险成本相似但可能更低，符合条件的购房者长期可能更省钱 [24][25] - VA贷款：面向有军方背景的借款人，由退伍军人事务部支持，符合条件的借款人可获得零首付贷款 [26] - USDA贷款：适用于在合格农村地区购房，可提供100%融资和灵活的信用要求 [27] FHA贷款再融资选项 - FHA简单再融资：基本贷款置换，旨在获得更低利率和更可负担的月供 [30] - FHA简化再融资：针对现有FHA贷款的最简易再融资选项，通常无需评估、信用检查或收入证明 [31] - FHA套现再融资：允许借款人获取房屋净值现金 [32] - FHA 203(k)再融资：专注于房屋改善的再融资选项，升级费用从5,000美元到75,000美元不等 [34] - 转贷为其他类型抵押贷款：当借款人财务状况改善时，可从FHA贷款再融资转为传统贷款，以摆脱月度抵押贷款保险费 [35] FHA贷款常见问题 - 资格要求：通常要求信用评分580、首付3.5%、债务收入比不超过43% [36] - 缺点：若首付低于10%，需在整个贷款期限内支付抵押贷款保险，而传统贷款在房屋净值达到20%后可取消私人抵押贷款保险 [37] - 申请难度：相对容易，目标客户是首次购房者、信用评分较低或债务较高的人群，若信用评分580且首付3.5%，获批可能性很高 [38] - 不符合资格的情况：无法核实就业和收入、无在美国工作资格、无社会安全号码或未达到所在州签署贷款协议的法定年龄 [39]