PITI定义与构成 - PITI是本金、利息、税费和保险的缩写，构成每月抵押贷款还款的四个主要部分[1] - 本金指为购房所借款项的剩余余额，例如购买30万美元房屋并支付3万美元首付后，贷款初始本金为27万美元[2] - 每月还款中一小部分用于偿还本金，其余支付利息，在贷款期限内偿还本金的份额会逐渐增加[3] - 利息由贷款方根据信用评分对本金收取，例如一笔27万美元、利率7%的30年期固定利率贷款，首年月供1796美元，其中支付给贷款方的利息超过17250美元，仅约2500美元用于减少本金[4] - 财产税通常包含在月供中，按年估算，每月支付十二分之一的金额存入第三方托管账户直至到期[5] - 住房保险费也可能包含在月供中，同样每月支付十二分之一存入托管账户，保费可能定期变化[7] 抵押贷款保险 - 若首付低于20%，贷款方会要求购买私人抵押贷款保险，其保护贷款方而非借款人，支付20%或以上首付可避免PMI[8] - FHA贷款始终附带FHA抵押贷款保险费[8] - USDA贷款设有抵押贷款保险，称为USDA担保费[9] - VA贷款设有VA资金费，通常可一次性支付或计入月供[10] PITI的重要性与计算 - PITI与实际月供密切相关，是衡量可负担性和贷款资格的重要因素，税费和保险等小额支出会快速累积[11] - 例如，一笔27万美元30年期贷款的月供为1796美元，加上税费、住房保险和PMI后，月供总额增至2336美元[12] - 可使用免费在线抵押贷款计算器，基于预估利率、首付和房价计算本金、利息、财产税、住房保险、PMI和HOA费用[14] - 贷款方会提供税费和保险的准确估算[15] PITI规则与变动 - PITI可能变动，可调利率抵押贷款的本金和利息支付会变化，财产税和保险成本变化也会影响PITI[16] - 28% PITI规则指月供总额应不超过月总收入（税前）的28%，这与债务收入比相关，是贷款审批的重要考量因素和购房负担能力评估工具[17] - 降低PITI的最佳方式是支付更高首付，以减少本金和利息，或在利率下降时进行再融资[18] - 但再融资若延长贷款期限，可能导致总利息支出增加[19] 额外住房成本 - 月供不包含业主协会费、水电费、维护费和庭院养护费等持续成本[13] - PITI也不包含抵押贷款交割成本[13]