政策背景与核心目标 - 中央经济工作会议提出“着力稳定房地产市场”，并强调“因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”[5] - 山东省率先响应，发布《关于住房“以旧换新”的指导意见》，旨在通过机制创新、政策支持和服务优化，打通新房与二手房市场壁垒，缩短交易周期，降低置换成本，激发住房消费活力[1][5] - 政策目标是巩固房地产市场止跌回稳态势，激活住房消费潜力，并将政策红利转化为惠民生、稳市场的实际成效[5] 政策核心框架与具体措施 - 指导意见共包含6部分、15条具体措施，系统构建了支持住房“以旧换新”的政策框架[2] - 丰富“换新”模式，提升置换效率：明确提出“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”三种模式，支持“帮卖”服务与“兜底收购”机制，鼓励市场化收购二手房，并探索老旧住房原拆原建[3] - 拓宽旧房处置途径，促进资源盘活：鼓励对旧房进行“微改造+功能升级”，支持将收购的旧房改造用于租赁住房，探索“收储+托管”等运营模式[3] - 多措并举降低换房成本：鼓励各市对“以旧换新”居民发放购房补贴，引导开发企业和中介机构依法依规提供优惠[3] - 强化金融支持，缓解资金压力：引导金融机构创新专项金融产品，推广住房租赁团体购房贷款和经营性物业贷款，优化公积金政策，推行二手房“带押过户”，并允许符合条件的购房者核减一次公积金贷款次数[3] - 优化交易流程与服务，改善群众体验：完善旧房评估机制，优化登记和网签流程，推广“一站式”服务，允许先定新房、待旧房过户后再办新房网签[3] - 健全风险防控机制，保障各方合法权益：强调对交易资金实施封闭监管，确保资金安全、专款专用[4] 行业趋势与政策展望 - 中指研究院预计，各地去库存政策将继续落位，具体措施可能包括收购存量商品房、加大购房补贴力度、推动住房“以旧换新”等[1][6] - 增加改善性住房供给、优化住房供给空间和产品结构被视为优化供给的重要方向[1][6] - 库存量大的城市或区域新增土地供给将得到严控[6] - 关于住房公积金制度改革，预计2026年政策将延续支持趋势，重点关注贷款额度提升、使用范围更灵活、异地互认互贷以及稳步推进灵活就业人员参加公积金制度[7] - 整体来看，“稳楼市”依然是2026年政策目标，各项政策措施有望继续落实，包括优化核心城市限制性政策、收购存量商品房、创新金融和土地政策支持城市更新等[7] - 房地产作为最大的内需之一，预计在2026年扩大内需方面仍将发挥重要作用[7]