产品发行概况 - 全国首单由民营地产上市公司成功发行的持有型不动产资产支持证券（机构间REITs）成功设立，发行规模为6.16亿元人民币 [2] - 该产品为全市场首单消费类机构间REITs，拓宽了机构间REITs的资产范围 [4] - 产品通过市场化询价实现精准定价，成功引入了保险、银行理财、券商、信托等多元化机构投资者 [7] 底层资产与运营情况 - 基础资产为位于上海市青浦新城核心区域的青浦吾悦广场，建筑面积超过12万平方米，涵盖多种业态，地理位置优越，经营情况稳定 [3] - 基础资产由吾悦商管运营，近年来始终保持出租率、销售额等运营指标的稳健增长 [3] - 截至2024年末，全国范围内已布局吾悦广场200座，其中已开业173座，运营机构在商业物业的定位、设计、招商及管理方面经验丰富 [3] - 底层资产现金流稳定，具备抗周期特性，是开展机构间REITs的优质资产大类 [6] 产品结构与机制创新 - 产品设置了扩募机制，并预留了与公募REITs对接的路径，为构建商业地产“投融管退”业务闭环创造了条件 [4] - 在激励约束机制上，创新设置了“基准收益+超额收益”的分配机制，运营管理费与运营业绩直接挂钩，深度激发了运营管理机构的积极性 [8] - 建立了多层次信息披露制度，按季度披露出租率、租金单价、租金收缴率及运营净收入等关键指标，确保信息披露及时有效 [8] - 全面践行监管倡导的“六大机制”建设，涵盖信息披露、激励约束、流动性支持、资产运营治理、二级交易和扩募等关键机制 [7] 战略意义与行业影响 - 该产品的发行是房地产企业从“地产开发销售”向“资产运营”进行战略转型的实践，有效盘活了存量商业资产，优化了资产负债结构 [5] - 为持有消费类基础资产的存量企业资产盘活开创了新的权益融资渠道，是落实金融服务实体经济、支持提振和扩大消费的重要实践 [4] - 项目为商业地产“投融管退”构建了全周期管理的新范式，为企业未来新一轮的战略拓展注入动力 [5] - 全国范围内136个城市的200座吾悦广场，为产品的后续扩募提供了充足的优质资产储备，部分优质资产的扩募工作已准备就绪 [8] 市场环境与投资价值 - 我国商业不动产规模庞大，资产持有主体拓宽直接融资渠道的需求强烈，借助REITs进行有效盘活是实现“投融管退”良性循环的重要课题 [3] - 核心城市核心区域的优质商业资产出租率、租金水平等经营指标表现较为稳健，现金流回报稳定，在当前利率整体下行的市场环境下具有较强的配置价值 [6] - 该类产品为投资者提供了兼具稳定现金流与资产增值潜力的配置工具，有助于优化投资组合 [6] - 机构间REITs能够通过市场化价格机制，有效激发运管活力、提升资产质量，促进商业不动产市场的良性竞争 [6] 监管导向与市场建设 - 上交所积极开展分类监管，扶优限劣，支持诚实守信、努力提升项目运营质效的参与方，旨在培育一批投资者信任的标杆项目，形成“好项目有好待遇”的市场生态 [7] - 上交所将坚守安全底线，严把项目入口关，确保底层资产真实可靠、信息披露准确完整、资产预期回报稳定合理 [9] - 同时尊重市场规律，对估值不作刚性限制，通过完善市场机制促进资产真实价值的形成与发现 [9] - 下一步将以优质商业不动产先行稳步开展试点，鼓励运营管理能力强、资产运营表现稳健的优质项目开展试点，共同推动REITs市场高质量发展 [10]