美联储降息及其全球与国内影响 - 美联储于2025年12月11日宣布降息25个基点，将联邦基金利率目标区间下调至3.5%-3.75% [1] - 此为2024年9月启动本轮降息周期后的第六次降息，年内第三次降息，累计降息幅度已达150个基点 [1][2] - 此次降息符合市场预期，预计将对全球资本流向、汇率走势及跨境投资逻辑产生深远影响 [1] 国内货币政策宽松预期与房贷利率 - 美联储降息为国内货币政策宽松打开空间，市场普遍预期12月LPR将跟进下调10-15个基点 [2] - 若LPR下调，首套房贷利率有望跌破3%，进入“2字头”区间 [2] - 目前1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%，已处于历史低位 [4] - 以合肥为例，若首套房贷利率从3%降至2.9%，贷款100万元、期限30年，月供将从约4246元降至4192元，每月节省54元，30年累计节省利息近2万元 [4] - 具体计算显示，贷款100万、利率3%时，30年利息总额为517,774.52元；利率降至2.9%时，利息总额为498,427.93元，节省利息19,346.59元 [6] 对房地产市场的影响与市场表现 - 对利率敏感的板块在预防式降息环境中通常表现突出 [3] - 合肥新房市场在11月呈现温和回暖态势，利率下调预期提振市场信心，多个重点项目售楼处到访量增加，改善型楼盘关注度提升 [7] - 市场呈现分化态势：政务区、滨湖区等核心区域价格稳定，外围区域通过促销吸引购房者 [7] - 美联储降息后，全球资本重新配置，外资正加速流入中国市场，除A股和黄金外，布局方向或高度集中于中国楼市，主要聚焦北京、上海等一线城市高端住宅和长三角优质写字楼 [7] - 合肥作为长三角重要城市，可能受益于此轮资本流动，带动楼市止跌回稳 [9] 行业现状与未来展望 - 房地产市场经过近5年调整，目前已处于筑底关键期，政策已基本到底，预期短期内不会再有爆炸性新政出台 [9] - 减税费、降利率等降低购房者负担的政策预计将持续推出 [9] - 利率下调预期刺激部分购房者在利率进一步下调前锁定房源，开发商也加快推盘节奏以完成年底销售目标 [9] - 随着供需两端政策持续发力，四季度楼市有望逐步止跌回稳，上半年头部房企在核心城市获取的优质地块将陆续入市，新增供应有望支撑新房销售 [9] - 本轮降息潮与国内“十五五”规划中“清理住房消费限制”方向契合，形成政策合力 [10] - 市场回暖预计在明年上半年明朗，政策面将延续“房住不炒” [12] 购房策略与建议 - 当前是自住购房的窗口期，主要因房贷利率降至历史低位，且房企促销加大议价空间 [12] - 建议购房者优先考虑合肥核心区域如政务区、高新区等高抗风险板块 [12] - 购房者应基于实际需求决策，避免盲目跟风 [12] - 自住需求者可把握低利率红利，投资需聚焦核心资产 [10]