文章核心观点 - 当前房地产投资信托基金市场呈现出传统房地产与数字基础设施的清晰分野 投资者需在稳定收益与数字化转型增长之间做出选择 [1][2][3] - 文章通过对比分析Realty Income与Digital Realty两家公司 认为在长期增长潜力方面 Digital Realty更具优势 因其直接受益于人工智能和云计算的爆炸性增长趋势 [19][20] Realty Income 公司分析 - 公司以月度分红和极其稳定的现金流著称 投资组合高度多元化 覆盖超过15,500处物业和92个行业 [1][4] - 物业出租率通常维持在98-99%的高位 租户集中于防御性强的必需消费行业 如杂货店、便利店、药店和家装店 租约长期且稳定 [5] - 2025年第三季度 公司实现了健康的营收增长 继续扩大其欧洲业务版图 并进行了选择性资产处置以优化投资组合 [6] - 自上市以来 公司月度股息已增加133次 是其标志性特征 [6] - 公司增长前景相对温和 面临私募资本的收购竞争 且零售业敞口使其对租户破产或贸易中断存在一定脆弱性 [7][8] Digital Realty 公司分析 - 公司是全球数据中心运营商 业务核心位于人工智能和云扩展领域 运营着超过300个数据中心 [1][9] - 自2023年中以来 超过50%的季度预订量来自人工智能相关工作负载 这些部署需要专业的冷却、高密度供电和低延迟连接能力 [9] - 2025年第三季度 公司营收增长10% 每股运营资金增长13% 互联业务预订量创下纪录 反映出实时数据交换需求上升 [10] - 公司全球积压订单价值超过8.5亿美元 未来开发管道容量达5吉瓦 为未来增长提供强劲的能见度 [10][11] - 主要枢纽的电力限制赋予公司定价能力和客户粘性 与可再生能源供应商的合作也增强了其对超大规模客户的吸引力 [11][12] 财务与估值对比 - 市场对Realty Income 2025年营收和每股运营资金的共识预期同比增长率分别为8.26%和1.67% 其2025年每股运营资金预期在过去60天内被下调 但2026年预期被上调 [13] - 市场对Digital Realty 2025年营收和每股运营资金的共识预期同比增长率分别为8.98%和9.54% 其2025年和2026年的每股运营资金预期在过去60天内均呈上调趋势 [14] - 年初至今 Realty Income股价上涨6.1% Digital Realty股价下跌10% 两者均跑输同期上涨18.6%的标普500综合指数 [16] - Realty Income基于未来12个月运营资金的市盈率为12.84倍 低于其三年中位数 Digital Realty该指标为20.26倍 略低于其三年中位数20.88倍 两家公司的价值评分均为D级 表明在当前水平上估值吸引力不足 [17]