市场表现与现状 - 2025年全国房地产市场整体延续调整态势，处于“止跌回稳”过程中，二季度以来新房销售边际转弱 [1] - 2025年1-11月，百城新房价格累计上涨2.29%，涨幅与2024年同期持平，改善性需求及优质项目是重要支撑 [1] - 2025年1-11月，百城二手房价格累计下跌7.46%，市场延续“以价换量”，价格仍面临调整压力 [1] - 2025年1-11月，重点30城二手住宅成交套数同比小幅增长，核心城市新房市场在优质项目带动下表现平稳 [1] - 2025年土地市场保持“缩量提质”，1-11月300城住宅用地成交规划建筑面积同比下降15.8%，出让金下降6% [2] - 房企拿地向核心城市聚焦，1-11月一二线城市土地出让金同比增长4%，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重达57% [2] - 央国企仍是拿地绝对主力，地方国资托底力度有所减弱，全年土地市场热度呈现“前高后低” [2] 政策环境与展望 - “十五五”规划建议明确推动房地产高质量发展，清理住房消费不合理限制性措施，政策将聚焦稳定预期、激活需求和优化供给 [3] - 激活需求政策预计包括优化北上深等城市限制性政策，以及降低房贷利率、中介费用，加大房贷利息抵扣个税力度以降低购房成本 [3] - 优化供给政策预计包括通过“补人头”方式加大住房租金或购房补贴，并加大存量商品房和闲置土地收储力度以改善市场供求 [3] - 2026年是“十五五”开局之年，预计更多增量政策将加速落地，政策力度有望加大，经济增长目标或仍设定在5%左右 [2] 未来预测与结构性机会 - 报告预计2026年市场分化态势延续，“好城市+好房子”仍具备结构性机会 [1] - 中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较2025年有所收窄 [4] - 预计2026年新开工面积下降8.6%，降幅较过去几年明显收窄，预计房地产投资同比下降11% [4] - 供给端缩量将有助于市场库存下降，推动供求关系改善 [4] - 中长期看，“十五五”期间新建商品住宅年均销售面积预计将保持在7-8亿平方米左右，市场库存逐步回落后，房地产有望在“十五五”中后期逐步走出调整阶段 [4]