公募REITs市场发展里程碑 - 截至2025年11月末，中国公募REITs市场已上市和已成立待上市产品共计78只，发行规模合计超2000亿元，77只已上市产品总市值超2200亿元 [1] - 市场资产版图持续扩张，已涵盖12大行业的52个资产类型，其中10个行业领域的18个资产类型已实现首单发行上市 [1][4] - 市场发行节奏显著提速，2024年以后上市的产品有48只，其中2024年新发行上市29只，规模超650亿元，2025年已有19只产品上市，规模为383.32亿元 [5][6] 商业不动产REITs试点启动 - 国家发展改革委正积极推动基础设施REITs扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型 [1][2] - 证监会于2025年11月28日发布《关于推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点的公告（征求意见稿）》，明确了产品定义、注册及运营管理等要求 [2] - 商业不动产REITs为持有优质商业物业的房企和地方国资提供市场化融资和退出渠道，有助于缓解其流动性压力 [3] 市场潜在规模与意义 - 保守假设商业不动产的可证券化率在2%至3%之间，其市场潜在规模在8000亿元至15000亿元之间 [3] - 商业不动产REITs填补了传统商业不动产领域的空白，与基础设施REITs形成“稳健+弹性”互补，将促进REITs市场投资者结构优化，吸引更多长期资金 [3] - REITs通过“真实出售”盘活存量资产，使企业资产负债率平均下降2个百分点，为轻资产转型铺路，并打通“存量盘活-增量投资”通道 [8] 首单项目涌现与资产类型创新 - 2025年11月25日，首单隧道公募REITs（东方红隧道股份智能运维高速封闭式基础设施证券投资基金）项目申报获受理 [4] - 2025年8月，首批两单数据中心REITs上市，包括南方万国数据中心REIT和南方润泽科技数据中心REIT [4] - 2025年2月，全国首笔市政基础设施公募REITs国泰君安济南能源供热REIT上市 [4] - 其他代表性首单项目包括：全国首单农贸市场项目（易方达华威市场REIT）、首单改造产业园项目（华夏金隅智造工场REIT）、全国首单医药仓储物流项目（汇添富九州通医药REIT）等 [5] 赋能产业转型与城投企业 - 公募REITs正升级为赋能产业转型的重要“助推器”，推动房地产行业从“三高”开发模式转向资产精细化运营管理模式 [6] - 对于城投企业，REITs有助于盘活其规模庞大的存量资产，不仅是债务化解的方式之一，更是其从城市建设转向城市运营、提高城市运营水平的重要途径 [7] - 企业成功借助REITs转型需把握三大关键：精选优质资产并培育稳定现金流、构建专业运营体系、规划扩募路径以实现良性循环 [8]