美联储货币政策行动 - 美联储在2025年12月会议上宣布降息25个基点，这是2025年以来的第三次降息 [1] - 联邦公开市场委员会将联邦基金利率目标区间下调至3.50%–3.75% [1] - 此次降息旨在支持信贷环境，因通胀趋势正朝着美联储的舒适区间发展 [1] 各类抵押贷款利率现状 - 30年期固定抵押贷款利率目前在6.19%至6.30%之间徘徊，较年初高于7%的峰值有所下降 [3] - 平均30年期再融资利率接近6.52% [3] - 15年期固定利率平均约为5.63%，5/1可调利率抵押贷款(ARM)利率接近5.54% [3] - 截至2025年12月10日，平均30年期固定抵押贷款利率降至约6.09%，较前一日下降7个基点 [9] - 15年期固定利率降至5.49% [9] - 房地美报告显示，截至12月4日，30年期平均利率为6.19%，低于前一周的6.23%，也显著低于一年前水平 [9] 不同抵押贷款产品对利率变动的反应机制 - 可调利率抵押贷款和房屋净值信贷额度在美联储降息后最先下降，因其直接与最优惠利率或SOFR等短期基准挂钩 [6] - HELOCs通常在最优惠利率变动后几乎立即反应，而ARMs按预定周期重置，能比任何其他抵押贷款类型更快反映美联储行动 [7] - 包括30年期和15年期在内的固定利率抵押贷款反应较慢，因其跟随长期国债收益率而非联邦基金利率 [8] - 固定利率抵押贷款的变动取决于市场对通胀、增长和债券需求的预期，其下降可能需要数天或数周，在某些情况下甚至可能完全不发生 [8] 抵押贷款利率与美联储政策的关系 - 抵押贷款利率的变动常独立于美联储行动，其跟随长期债券收益率，特别是10年期国债收益率 [10] - 10年期国债收益率对市场对增长、通胀和风险偏好的预期做出反应，这就是为什么一些抵押贷款机构在本次会议前甚至短暂提高了广告利率 [10] - 历史模式显示，在2025年美联储降息后，抵押贷款利率会在数天至数周内进一步走低，但并不总是立即反应 [4] - 除非出现通胀升温等不利消息，否则预计利率不会大幅上升；如果债券市场与美联储政策保持一致，30年期贷款利率可能趋向6%或更低 [4] 对购房者和业主的影响与机会 - 更温和的利率环境为买家提供了适度支持，当前接近6.20%的30年期固定利率虽按历史标准并不便宜，但比今年早些时候超过7.50%的利率更容易承受 [13] - 较低的利率提高了首次购房者的负担能力，并降低了信用状况良好者的月供 [13] - 对于贷款利率接近或高于当前6.5%再融资平均水平的借款人，再融资再次变得有吸引力 [14] - 15年期固定利率平均约为5.33%，对于寻求较低总利息成本的短期贷款具有吸引力 [14] - 30年期FHA利率约为5.99%，支持了首付较低的首购族 [14] - 30年期VA利率约为5.57%，使符合条件且无需首付的退伍军人受益 [14] 住房市场前景与驱动因素 - 经济学家预计，如果债券收益率得到控制，抵押贷款利率将继续逐步走低 [15] - 一些预测者预计，假设通胀继续降温且美联储保持稳定的政策方针，30年期利率在2025年末或2026年初可能低于6% [15] - 美国住房市场仍面临库存紧张、价格高企和贷款机构谨慎的问题 [16] - 路透社本周的一项住房分析师调查预测，到2026年房价将温和增长，负担能力仍是买家的最大障碍 [16] - 尽管今年已三次降息，抵押贷款利率仍远高于疫情时期的低点，这意味着需求可能缓慢复苏，买家在库存有限的市场应预期竞争性条件 [16] - 抵押贷款利率的下一个主要驱动因素将是通胀和国债收益率的路径 [17] - 如果经济数据确认经济持续放缓，长期收益率可能进一步下降，为抵押贷款定价再次下行创造空间 [17] - 相反，任何通胀反弹或经济过热迹象都可能阻碍或逆转近期的下跌 [17] - 目前借款人可能会看到比今年早些时候更多的稳定性，随着美联储发出耐心信号且金融环境放松，贷款机构正开始在整个抵押贷款市场更一致地调整定价 [17]