公司核心进展与机遇 - Primaris REIT已完全收回其全国封闭式购物中心平台内所有剩余Hudson's Bay Company租约的控制权，现拥有总计130万平方英尺的前HBC可出租面积和50万平方英尺的前Sears空间，并加速了与零售商的谈判 [1][2] - 公司的租赁策略是双重的：一是在适当情况下执行单租户或多租户配置的长期租约；二是重新规划和细分空间，以容纳多个大型租户和/或高价值商业零售单元，在规划过程中，公司会与信誉良好的租户签订短期租约以恢复租金收入 [2] - 管理层认为加拿大最后一家百货商店的离开是一个巨大机遇，为通过再投资和商品重组进行振兴以及大规模土地销售提供了最大灵活性，目前是零售地产领域收回这些空间控制权的绝佳时机，租赁市场对业主方有利且没有新的购物中心开发项目 [4] - 公司收回了多年未投资的空间控制权，有机会振兴并大幅提高其投资组合中一些位置最佳但近期生产力最低的空间的生产力，更具影响力的是，70.8英亩的土地不再受“禁建”条款限制，其价值现在远超重新租赁和再开发计划的全部成本，HBC的离开将为Primaris带来显著的收入增长，足以完全覆盖相关成本 [4] 具体项目进展与财务数据 - 截至目前，已有51.6万平方英尺的前HBC空间以单租户形式租出，且Primaris所需资本支出极低；此前已宣布沃尔玛租用了Lime Ridge Mall前Sears空间的13.9万平方英尺；位于Les Galeries de la Capitale和Oshawa Centre的30.3万平方英尺前Sears GLA将被拆除，以促进零售外铺开发和向混合用途开发商出售土地 [6] - 自最终HBC租约被解除后，剩余空间的租户意向咨询进一步加速 [6] - 所有11处HBC空间的总重新定位成本估计在1.25亿至1.5亿加元之间，将在未来三年内投入，在Primaris计划投入资本的物业上，预期收益率为7%至12%；Sears空间（包括拆除）的总重新定位成本预计为2000万至3000万加元 [6] - 从禁建和停车比例限制中释放的70.8英亩土地，估计价值在1.5亿至超过2.5亿加元之间，具体取决于土地的使用时机和用途，此价值目前未计入国际财务报告准则公允价值，但将在价值实现事件发生后加入 [6] - 正在对Les Galeries de la Capitale、Orchard Park、Place d'Orleans和Sunridge Mall的过剩土地进行总体规划，计划开发6300个住宅单元并出售 [6] - Primaris的2025年或2026年业绩指引没有变化 [6] 历史背景与行业演变 - 投资者对替代HBC租约的担忧反映了零售业主在2015年Target和2018年Sears关闭后面临的逆风，百货商店关闭是加拿大零售业几十年的常态 [7] - 加拿大成功的传统百货商店主力店时代早已结束，但直到现在这些主力店才最终退出零售业格局，当前是这一故事的最终章 [7] - 为提供背景，2010年HBC和Sears曾是Primaris最大和第三大租户，占总最低租金的9.5%，占据总GLA的29.4%，两家租户支付的租金远低于市场水平，对消费者的相关性已开始下降，并代表了重大的信用风险 [8] - 替换Target和Sears租约极大地改变了公司的租户和信用状况，包括杂货店、药店和其他国内外高信用质量租户在内的广泛零售商在门店数量、GLA和最低租金贡献上均有所增长 [9] - 截至2024年12月31日，HBC仅是Primaris的第11大租户，仅贡献总最低租金的1.4%，占据总GLA的7.0%，前五大租户为Canadian Tire、沃尔玛、Loblaws、TJX和Bell Canada，合计贡献总最低租金的16.5%，占据总GLA的23.1% [9] - 过去10年，HBC是历史上生产力最低的百货商店主力店之一，吸引消费者很少，租金极低，且租约条款在其前任中限制性最强 [13] - 过去的百货商店关闭发生在加拿大零售空间大量新开发的时期，而过去10年加拿大零售空间的新开发极少，同时加拿大人口增长了17% [13] - 虽然早期的百货商店关闭解除了一些场地限制，但由于剩余主力店租约中重叠和冗余的场地限制，未能将这些场地的控制权完全释放给业主 [13] - 加拿大购物中心在过去20年发生了巨大变化，主力店的相关性降低，因为商业零售单元以其专业化和目标明确的商品吸引了购物者走出百货商店进入商场走廊，商场的总销售额成为了新的“主力店” [13] 租赁与再开发计划详情 - 根据截至2025年12月9日的表格数据，在总计128.66万平方英尺的前HBC空间中，已有51.6万平方英尺完成租赁 [14][15] - 前HBC和Sears空间中，计划保留的总面积为153.19万平方英尺，其中已租赁65.5万平方英尺 [15] - 计划拆除的前Sears空间总计30.3万平方英尺，预计资本支出为2000万至3000万加元 [15] - 前HBC和Sears空间总计183.49万平方英尺 [16] - 当前的再开发计划涉及约56.09万平方英尺，剩余的127.4万平方英尺分配给重新租赁计划，预计与HBC相关的1.25亿至1.5亿加元总资本支出中，约一半用于Orchard Park和Conestoga的再开发计划，预期成本收益率为7%至12%，而重新租赁计划预计涉及的单笔资本承诺较小，平均资本回报率非常高 [16] 租金提升潜力与土地价值释放 - 截至2025年9月30日，11处HBC位置总计128.66万平方英尺，平均最低租金为每平方英尺4.18加元，相当于每年540万加元 [17] - 同期，商业零售单元租户的加权平均净租金为每平方英尺47.81加元，大型租户为每平方英尺16.65加元，整体加权平均净租金为每平方英尺30.29加元 [20] - 调整后，商业零售单元租户的加权平均净租金为每平方英尺49.13加元，大型租户为每平方英尺17.16加元，整体加权平均净租金为每平方英尺31.42加元 [20] - HBC租约中嵌入的禁建区域限制在租约解除后已被移除，通过取消停车要求限制获得了进一步的灵活性 [18] - 根据表格，从限制中释放的土地面积总计70.8英亩，其中Les Galeries de la Capitale释放31.7英亩并规划5000个住宅单元，Orchard Park释放0英亩但规划300个单元，Place d'Orleans释放5.7英亩并规划500个单元，Sunridge Mall释放11.3英亩并规划500个单元，总计规划6300个住宅单元 [19][21] 公司背景与资产规模 - Primaris是加拿大唯一专注于封闭式购物中心的房地产投资信托基金，在增长中的加拿大市场拥有领先的封闭式购物中心权益，当前投资组合总计1560万平方英尺，按Primaris份额计算价值约54亿加元 [23]