市场整体表现 - 2025年11月，中山楼市延续“止跌企稳”主旋律，市场已基本构筑底部，成交量从年内低点温和回升[1][2] - 11月全市新房成交建筑面积为16.78万平方米，成交套数1552套，环比、同比虽下降，但主要受高基数影响，市场情绪已不再恐慌[3] - 11月市场供求比为1.34，供应建筑面积显著高于成交建筑面积，显示开发商推盘积极性较高，但去化压力依然存在[3] - 成交均价维持在1.15万元/平方米左右，价格相对稳定[3] 区域市场分化 - 区域市场呈现“冰火两重天”格局，火炬-翠亨片区凭借交通利好和产业支撑成为成交热点，11月成交302套稳居榜首[4] - 南部片区（坦洲、三乡等临珠区域）表现不俗，成交建筑面积占比高达62.7%[4] - 中心片区（石岐、东区等传统核心区）供应量过大导致供求比高达5.79，去化压力巨大[4] - 南部片区和火炬-翠亨片区合计占据近85%的成交份额，成为市场绝对主力[6] 项目与房企成交情况 - 11月楼盘成交套数前三名分别为：火炬开发区健康花城·璞悦（110套）、海伦堡玖玖悦府（74套）、雅居乐凯茵云顶（62套）[6] - 11月楼盘成交金额前三名分别为：健康花城·璞悦（吸金近1.5亿元）、保利琅悦、招商臻湾府[7] - 雅居乐凯茵云顶进入成交套数前三，得益于“金九银十”期间曾推出超低价促销[8] - 11月房企成交套数前三名分别为：中山宇宏（111套）、雅居乐（79套）、敏捷集团（76套）[9] - 11月房企成交金额第一名是保利发展，成交金额接近1.6亿元[10] 市场价格特征 - 热点区域如火炬-翠亨，成交均价看似不高，但为大量优惠促销后的实际成交价，名义单价波动不大，真实折扣深度加大[11] - 开发商普遍采用“总价优惠+赠送装修/车位”的方式去化[11] - 外围镇区直接通过大幅降价吸引客户，部分项目出现明显价格回调，形成“中心区价格相对坚挺、外围镇区以价换量”的分化格局[11] 市场趋势与购房逻辑 - 市场正进入一个更理性、更健康的盘整期[3] - 对于自住需求，建议优先关注通勤时间、学校和医院配套，并选择热点板块中配套成熟、体量较大的大盘以增强抗风险能力[13] - 对于投资或保值需求，建议选择人口持续流入、产业基础好、靠近轨道或高速出入口的板块，如火炬-翠亨片区及临珠、临深区域[15] - 在当前市场环境下，地段选择比时机选择更重要，优质地段的房产长期来看更具保值潜力[15]