核心观点 - 在楼市下行、就业压力及政策变革三重压力下，拥有多套房产的家庭面临资产流动性困境、持房成本飙升及租金收益萎缩的多重挑战，近43%的城镇家庭拥有两套及以上房产[1] 二手房市场状况 - 二手房市场供给过剩，交易周期延长，价格竞争激烈，例如苏州二手房库存高达20万套，成交周期普遍延长至三个月以上[3] - 一线城市限购政策松绑释放大量存量房源，加剧市场竞争，部分城市近两年二手房挂牌量激增，接近过去五年总和，例如武汉、重庆挂牌量均突破20万套[3] - 急售房源降价幅度可达20%至30%，有案例显示业主降价30万才成交，而早一个月出售的同户型房源多卖30万元，时间差带来巨大心理落差[3] 新房市场与持房成本 - 新建住宅因得房率更高、价格更具优势，持续挤压二手房市场吸引力，非核心地段房产陷入“有价无市”僵局，部分房源降价至1.4万元/平方米仍难寻买家[5] - 房产税试点扩围至15个城市，税率区间为房产评估值的0.5%至1.2%，以上海一套评估价200万元的房产为例，按1%税率年持有成本增加2万元，拥有三套房的家庭年税费可能超过2.6万元[5] - 除房产税外，固定支出如物业费不断上涨，一线城市中等住宅年物业费普遍突破5000元，即使房屋空置也需照常缴纳[5] 租金收益与租赁市场 - 租金收益难以覆盖房贷月供，有案例显示月供6000元的房产租金仅为2500元，每月需自补3500元差额，全国租金回报率已降至2%以下，远低于房贷利率[7] - 租赁市场供需关系逆转，2025年全国保障房开工量同比提升22%，北京、深圳等城市新增保障性租赁住房超过4万套，其租金较市场价低20%至30%，分流大量刚需租客[9] - 品牌长租公寓市场份额已达28%，个人房东房源空置周期延长至45天，较品牌公寓长20天，租客需求结构变化，更多人转向合租或保障房[9] - 租赁监管加强压缩收益空间，如北京规定年租金涨幅不得超过5%，上海要求所有出租房备案登记，且租客维护成本可能远超租金收益，导致部分房东“宁空不租”[9] - 当前全国住房空置率已升至18.7%（一线城市）和21.3%（二线城市），67.3%的多套房主表示若租金收益率低于3%宁愿空置[9] 政策调控与差异化措施 - 政策调控精准化，例如南京对核心区房产提供置换补贴，但对远郊投资性房产收紧信贷；成都对空置超过6个月的住房征收3倍基准税率，加重非优质房产持有关税[7] 资产配置优化与市场应对 - 家庭开始优化资产配置，核心策略是出清劣质资产（如郊区房、老破小或高层住宅），转而保留核心地段抗跌性强的房产，有案例显示业主通过“卖旧买新”将郊区房置换为地铁口小型公寓，售价比预期低10%但避免了长期空置损失[11] - 各地政府探索新解决方案，例如杭州推出“个人房源托管服务”帮助房东对接品牌公寓以降低空置率，成都实施“带押过户”以缩短交易周期[11] 市场预期与投资策略转变 - 过去“买房必赚”的预期已被打破，市场更强调住房的居住属性，投资者放弃短期套利思维，转而关注长期租金稳定性，并将部分资金配置至基金、保险等多元资产[12]