城市更新模式转型：从“局部改造”到“原拆原建” - “十四五”时期全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及超1.1亿人[1] - 部分“超龄服役”老旧小区因结构安全隐患或严重质量问题，更新需求正从“局部更新改造”转向更彻底的“原拆原建”[1] - 中央政策已明确支持“老旧住房自主更新、原拆原建”，推动城市更新模式加快转型[1] “原拆原建”的实践探索与模式 - 北京、上海、广州、南京、深圳、杭州、成都与重庆等城市已开始探索并推进“原拆原建”实践[2] - 南京市秦淮区石榴新村项目采用“市、区财政+居民出资”共担机制，政府承担60%，产权人承担40%[2] - 居民自筹部分控制在每平方米2800元左右，平均房屋建设成本为每平方米7000元，普遍低于市场水平[2] - 北京市桦皮厂胡同8号楼项目采用混凝土模块化集成建筑技术，仅用三个月便实现“原拆原建”[3] - 上海静安彭一小区将原有40幢老楼重建为17幢高层电梯房，2110户居民原址回搬，提供94种户型[3] - 广州荔湾区鹤园小区探索“老旧小区微改造+危旧房原拆原建”联动推进，实现“点状原拆原建”与整体微更新结合[3] “原拆原建”与“大拆大建”的本质区别 - “原拆原建”以解决住房使用安全与功能不足为出发点，主要针对老旧小区和危旧房，以改善居住条件为核心[5] - “大拆大建”以土地开发为主要驱动力，关注提升容积率与土地价值，常出现“拆一建二”“拆一建三”等高拆建比情况[5] - “原拆原建”强调以居民意愿为前提，保持社区稳定性，不追求大幅增加面积或获取土地开发收益[4][5] - “大拆大建”往往破坏原有街区肌理和社会关系结构，并可能损害历史文化[5] “原拆原建”模式面临的挑战与难点 - “原拆原建”是当前城市更新中最复杂、最考验沟通协调能力的模式，项目高度个性化，难以形成普遍适用的操作方案[6] - 主要难点在于产权和组织层面：确权复杂、居民意见达成难、多数项目要求居民100%同意[6] - 分散的产权人难以达成一致意见，完全依靠100%同意已不现实，需探索设定多数通过比例或政府建立收储平台等新机制[6] - 居民对老房子有情感依赖，对“原拆原建”仍存在一定的抵触情绪[6] - 政府补贴必须公平适度，避免形成不公平情况，防止所有“原拆原建”都依赖财政介入[7] “原拆原建”的未来发展与作用 - “原拆原建”未来需在改善居住安全品质与保障居民意愿之间寻求平衡，通过制度化、可复制的流程逐步推进[7] - 只要机制清晰、政策支撑合理，并充分发挥居民自主性，“原拆原建”模式将在未来城市更新中发挥越来越重要的作用[7] - 该模式并非一线城市特权，但大城市因产权结构复杂，需要更严格的管理边界，如控制容积率和层高[5]