北京年末新房供应放量 - 11月以来，北京市住建委已核发13张普通住宅预售许可证，涉及超3000套新房房源 [1] - 12月份，北京商品住宅预计新增供应面积达57万平方米，环比大增399%，同比增长224% [1] - 全年预计供应新房459万平方米，同比增长15% [2] 供应结构与区域分布 - 城六区为供应主力，11月以来取得预售许可的13个项目中，3个位于海淀区，2个位于朝阳区，2个位于石景山区 [1] - 优质项目密集入市，为市场提供了较多的产品选择 [1] 市场驱动因素与预期 - 第四季度是房企冲刺年度业绩的关键时期 [2] - 中央推进城市更新与房地产新模式构建，地方优化预售管理、支持改善需求，提升了开发企业市场预期 [2] - 业内将集中推盘视为房企冲刺年度业绩的关键举措 [1] 销售端表现与价格趋势 - 11月份北京新建住宅价格同比上涨1.41% [3] - 在高端改善项目入市带动下，上海等核心城市新建住宅均价上涨 [3] - 得益于主城区改善盘占比上升及年末优惠折扣，12月份多数城市新房成交环比或将显著回升，有望实现“翘尾”收官 [3] 需求结构变化与产品趋势 - 改善型住房已成为重点城市新房供应主力，12月份重点城市刚需、改善、高端型新房产品供应占比分别为26%、56%和18% [3] - 购房需求分化显著，刚需群体大量向二手房市场转移，新房市场正不断成为改善型客群的核心选择 [3] - 11月份120平方米至180平方米改善户型找房热度占比超40%，居住需求正不断向品质转变 [3] - 改善性住房需求与“好房子”产品有较好的结合，核心城市“好房子”项目陆续入市，有望带动改善性住房需求加速释放 [3]