房地产市场现状与调整趋势 - 房地产市场自2021年下半年起进入长期调整，二三线城市房价率先下跌[1] - 2023年后，上海、深圳等一线城市房价也进入调整趋势[1] - 全国平均房价跌幅超过30%，环京楼市如廊坊、涿州、燕郊等地跌幅超过60%[1] - 鹤岗、铁岭、阜新等中小城市房价跌至“白菜价”，几万或十几万可购一套房[1] 房地产救市政策 - 2024年起，陆续出台各种房地产救市政策[3] - 除一线城市核心区域外，绝大多数城市已全面放开限购政策[3] - 银行已将房贷利率和首付比例降至历史最低[3] - 税务部门在去年底减免了契税和增值税，以减轻购房家庭成本[3] 当前购房者前景分析 - 当前投机炒房者在未来5年后很可能成为“被套牢”的群体[6] - 现在不买房的人或将成为“赢家”[6] 房价调整空间与基本面因素 - 尽管房价已调整4年，但各地房价仍存在调整空间[6] - 二三线城市房价收入比达20-25，一线城市超过40，显示房价与居民收入严重脱节[6] - 高房价不可能长期脱离当地居民收入，未来几年房价将逐步回归合理区间[6] 住房供应严重过剩 - 国内住房已严重过剩，住建部数据显示国内有6亿栋房子[9] - 以每栋住5人计算，存量房可容纳30亿人居住[9] - 此数据不包括每年上千万套新建商品房入市[9] - 城镇化进程接近尾声、老龄化社会到来、人口出生率和结婚率持续下滑，导致未来刚需购房数量越来越少[9] 居民收入与房价支撑 - 过去房价上涨得益于居民对收入增长的乐观预期和贷款意愿[10] - 当前各行各业裁员降薪，居民收入增长放缓或失业，收入已无法支撑高房价[10] - 未来几年房价大概率进一步调整，当前购房者可能被套牢[10] 房地产赚钱效应消失 - 过去房价大涨源于楼市的赚钱效应吸引大量炒房客[12] - 目前房价已连跌4年，失去赚钱效应，炒房客急于抛售或持币观望[12] - 投资炒房需求减少导致二手房挂牌量快速增加，房价下跌压力加大[12] 虚假信息澄清与购房建议 - 网传“曹德旺对买房给出答案”的预言为虚假信息，曹德旺近期未就此话题发表言论[4][13] - 从现实角度看，当前投机炒房在未来几年基本会成为“被套牢”的群体，投资风险大[13] - 对于结婚、落户、子女教育等自住需求的刚需购房者，可趁当前楼市利好政策契机入市[13]