市场整体成交情况 - 报告期内一二三线城市共成交住宅用地539宗 成交土地规划建筑面积3437.05万平方米 环比下降6.61% 同比下降27.19% 成交总价1487.63亿元 环比下降13.42% 同比下降32.86% 成交楼面均价4329.11元每平方米 环比下降7.29% 同比下降4.55% 平均溢价率3.42% 市场整体呈现量价双降 溢价率低的特征 [3][6] - 住宅用地市场延续调整态势 房企拿地策略趋保守 市场信心修复仍需政策端与需求端协同发力 [6] 各线城市成交分化 - 二线城市住宅用地成交土地规划建筑面积810.62万平方米 环比下降30.84% 同比下降16.83% 成交总价389.83亿元 环比下降41.56% 同比下降28.52% 成交楼面价4809.94元每平方米 环比下降15.48% 同比下降14.25% 面临一定压力 [4][6] - 三线城市住宅用地成交规划建筑面积2560.26万平方米 环比上升4.10% 同比下降32.63% 成交总价848.65亿元 环比上升6.52% 同比下降35.47% 成交楼面价3313.53元每平方米 环比上升2.29% 同比下降4.25% 短期现局部回暖但长期压力仍存 [6][7] 重点城市土地供应 - 2025年10月18日至11月16日期间 6个重点城市共有150宗地块处于挂牌进行中 起始价366.02亿元 面积995.99万平方米 出让面积环比上升128.73% [8][9] - 广州以49宗地块 总规划建面481.25万平方米 起拍总价152.62亿元的供应量居首 增城 花都两区合计贡献超半数地块 [10] - 北京挂牌11宗土地 其中涉宅用地6宗 朝阳区松榆里住宅地块以5.26万元每平方米起拍楼面价成为起拍价最高的地块 [9] - 杭州11月宅地供应回升 6宗涉宅用地中余杭未来科技城地块以17.99亿元起拍价居首 [11] - 上海第九批次土拍将于11月下旬启动 涉及9宗涉宅地 深圳出现第二宗现房销售地块 成都30宗挂牌地块无涉宅用地 以工业与商业用地为主 [11] 重点城市土地成交 - 同期6个重点城市共有155宗地成交 成交价446亿元 环比上升152.77% 成交土地面积397.55万平方米 环比回升31% [11][12] - 上海成交20宗地 成交价165.01亿元 其中4宗涉宅用地总成交140.92亿元 溢价率均低于20% 静安核心商住综合体以77.37亿元总价 9.03%溢价率成为上海第八次土拍地王 徐汇低密宅地以14.85万元每平方米楼面价创单价新高 [12][13] - 北京成交16宗地 成交价113.40亿元 其中成交的5宗地块中4宗为住宅用地 总成交价73.14亿元 均以底价成交 [12] - 杭州 广州 成都均有地块成交 溢价率表现分化 深圳9宗成交地块均为工业用地 无涉宅地成交 [12][13] 市场趋势与企业策略 - 土地市场呈现核心优质地块热 非核心区冷的显著分化格局 本质是房企在政策调控与资金成本双重约束下理性决策的体现 [11][13] - 房企在多重约束下更倾向核心地段 低密 成熟配套地块的战略选择 整体呈现理性审慎的竞拍策略 并通过联合体拿地降低风险 [2][13] - 土地供应正从规模扩张转向品质提升 核心区通过现房销售 空间融合设计等政策创新强化价值 低密度 产城融合地块吸引改善型需求 [11] - 市场趋势契合十五五规划对房地产市场高质量发展的要求 未来土地市场将更强调城市空间运营与质量创新 实现从土地出让到品质生活的转型 [11]