中国房地产市场二十年回顾与现状 - 过去二十年全国平均房价从约2000元/平方米上涨至2021年的10329元/平方米，涨幅达530% [1] - 一线城市等热点区域房价涨幅更为显著，部分达到六万元以上水准，上涨幅度达十几倍甚至几十倍 [1] - 2021年下半年市场出现转折，房价从普遍上涨转向普遍下跌，打破了房价只涨不跌的预期 [4] 城镇家庭住房持有结构与需求变化 - 中国城镇家庭住房拥有率已达96%，其中拥有两套房的家庭占比31.0%，拥有三套房及以上的家庭占比10.5%，户均拥有住房1.5套 [3] - 高拥房率导致纯粹刚需购房者数量相比前些年减少，当前主要购房需求来自需要婚房的年轻人 [3] - 市场预期转变后，投资者购房行为减少，持有多套房的家庭开始抛售房源，导致二手房挂牌量激增 [4] - 杭州、重庆、武汉、郑州等多个城市二手房市场挂牌量已突破十万套，导致二手房去化周期变长 [6] 对购房者的建议：产品选择与财务考量 - 建议购房者遵循“买三不买二”原则，即优先选择三居室而非两居室，以适应长期居住和家庭结构变化（如生育二胎）的需求，提升居住体验并避免未来换房 [8] - 建议购房者选择面积不超过110平方米的住宅，以控制房贷压力，面积在90平方米以上的房子通常可设计为三居室，足以满足家庭居住需求 [10][12] - 面积过大的住宅会导致月供压力过重，耗尽家庭储蓄，降低财务灵活性，并增加因收入中断而导致的断供风险 [10]