核心观点 - 一线城市房价尚未触及真正底部 未来可能还有约20%的下跌空间 市场探底之路漫长 [4][8][12] 市场现状与价格表现 - 深圳沙井地区某房产单价从9万多元/平米跌至5.5万元/平米 一年内每平米蒸发15万元 导致账面损失近300万元 [2] - 截至今年11月 深圳房价已从高点回落约30% [3] - 全国房价自峰值以来已下跌约40% 一线城市跌幅在20%到30%之间 深圳沙井、北京亦庄、上海临港等热点板块跌幅全线超过30% [10] - 深圳常欣欣持有的房产跌幅达到40% [10] 机构分析与预测 - 高盛内部报告暗示 一线城市房价或许还有近20%的下跌空间 [2] - 银行内部压力测试显示 一线城市房价还能承受20%的跌幅 [3] - 中邮证券11月报告计算 若按租金回报率衡量 房价回归合理水平总跌幅需达48.1% 目前已跌40% 剩余8.1%的跌幅折算为当前房价意味着还有15.2%的下跌空间 此数字与高盛及银行的20%预测接近 [10] 市场供需与库存 - 截至11月底 北京新建商品房库存12.3万套 去化周期16个月 上海新建商品房库存13.8万套 创近五年新高 深圳新建商品房库存突破6万套 去化周期14个月 [7] - 北京二手房挂牌量超过16万套 上海逼近19万套 [7] - 中国城镇新建商品房年度需求量可能跌至500万套左右 与2017年高峰时期的2000万套相比 十年间需求锐减至四分之一 [7] 市场情绪与信心 - 中国人民银行第三季度城镇储户问卷调查显示 未来三个月内有购房意愿的居民仅占16.5% 较去年同期下降2.1个百分点 [7] - 广州案例显示 有购房者在签约后遭遇同小区新房每平米降价8000元的情况 [7] 银行风险与缓冲 - 通过对深圳两家头部银行渠道核实 银行抵押贷款的贷款价值比仅上升至40%到50% [3] - 自2020年以来 新增贷款占比下降 放贷标准趋于严格 银行测算即使房价大幅下跌 通过拍卖抵押房产也有可能收回40%到100%的本金 [3] 市场展望与建议 - 中邮证券预测 房价可能要到2026年底才会趋于稳定 [12] - 建议普通投资者避免“抄底” 并拼尽全力积累现金、避免过度负债 持有两套以上房产且月供压力大的家庭应考虑出售一套以缓解财务压力 [12]