核心观点 - 2025年11月，房地产市场进入年末冲刺阶段，30个重点城市新房预计新增供应669万平方米，环比增长16%，供应端积极释放与政策优化形成共振，推动市场呈现结构性修复迹象，部分区域出现“年末翘尾”苗头 [1] 一线城市供应表现 - 一线城市整体预计新增供应面积达149万平方米，环比增幅达23%，高于30城平均水平，成为拉动市场供应的核心力量 [3] - 广州供应放量最为突出，11月新房预计供应面积达61万平方米，环比大幅增长，同比也转为正增长，近期密集推出涵盖刚需、改善等多元产品的新盘，并配合政策推出购房补贴 [3] - 北京11月预计供应面积为38万平方米，上海为32万平方米，环比增幅均在15%左右，核心地段改善型住宅成为推盘主力 [3] - 深圳供应规模相对较小，但环比也实现8%的增长，前海、光明等新兴板块新盘备受关注 [3] 二三线城市供应分化 - 二三线城市供应端释放积极信号，但区域分化特征明显，西安、苏州、东莞、常州等城市成为供应放量“主力军” [4] - 苏州、东莞、常州三城11月预计供应面积环比增幅均超过100%，供应规模创年内月度新高 [4] - 杭州、西安等热点二线城市走出“以销定产”的良性循环，杭州11月预计新增供应面积环比增长45%、同比增长22%，前期热销板块的续推项目占比超60% [4] - 西安11月供应面积同比、环比双双增长，刚需产品供应占比达70%，精准匹配市场主流需求，热点城市的共性是“政策支持+需求扎实”，形成“供应增加—去化提升”的正向反馈 [4] 供应放量驱动因素 - 供应端全面放量是房企冲刺年度目标与政策环境优化共同作用的结果，11、12月是房企全年销售的“收官窗口期”，加速推盘、快速回笼资金是行业共识，多数房企将年度销售目标完成率与考核挂钩 [5] - 政策面持续宽松为房企推盘提供重要支撑，多地在首付比例、房贷利率、购房补贴等方面持续加码，核心城市“认房不认贷”政策落地后，市场需求逐步释放，增强了房企推盘信心 [5] - 政策底不断夯实后，房企推盘积极性提升，供应增加也为购房者提供了更多选择，有助于缓解部分城市“一房难求”的结构性矛盾 [5] 年末市场展望 - 业内普遍认为结构性修复将是年末楼市核心主线，11月供应放量已为市场回暖奠定基础，若后续销售端能同步跟进，“年末翘尾”行情有望在更多热点城市显现 [6] - 部分非核心二三线城市仍面临去化压力，供应放量需警惕库存积压风险 [6] - 年末楼市关键在于“供需匹配”，房企推盘需精准对接当地需求，避免盲目放量，政策端需保持连续性并针对不同城市分化情况出台更具针对性的措施 [6] - 预计12月30城新房供应规模将保持高位，部分城市可能迎来供应“小高峰”，市场热度有望延续至年末 [6]