杭州豪宅法拍市场分化现象 - 杭州主城区三套黄金地段豪宅于12月2日法拍 结果呈现显著分化 望江新城次新豪宅翡翠海岸一套房源经55轮竞价后成交 而市中心武林广场板块两套中生代豪宅则因无人报名而流拍[1][4] 具体拍卖结果对比 - 翡翠海岸成交详情: 一套建筑面积161.05平方米的房源以1079万元起拍 吸引5人报名 经过55轮竞价后以1250.945万元成交 折合成交单价约7.76万元/平方米[1] - 武林府流拍详情: 一套建筑面积173.27平方米的房源以847.6万元起拍 折合起拍单价约4.89万元/平方米 因0人报名而流拍[4][6] - 新华园流拍详情: 一套建筑面积200.33平方米的房源以1001万元起拍 折合起拍单价约5万元/平方米 同样因无人报名而流拍[4] 流拍房源的具体瑕疵分析 - 新华园房源瑕疵: 位于2楼 楼层低且视野受限 被意向买家直接排除[10] - 武林府房源瑕疵: 靠近中河高架 噪音影响较大 户型设计实用性不足 建筑面积173平方米仅设计为2室2厅1厨2卫 且无阳台[10] 翡翠海岸历史价格走势 - 2020年价格高位: 2020年5月 一套197.37平方米房源（含两个车位）以1956万元成交 剔除约100万元车位价值后 实际成交单价约9.4万元/平方米 同年9月 两套约138平方米的高楼层房源成交单价均超过10.4万元/平方米[13] - 2023年价格回调: 2023年9月 一套161.63平方米房源以1524.41万元成交 折合单价约9.43万元/平方米[14] - 本次拍卖价格对比: 本次成交单价约7.76万元/平方米 相比2020年的高位下滑了近2万元/平方米[17] 翡翠海岸价格下滑原因分析 - 市场竞争加剧: 随着望江新城和南星桥板块更多次新豪宅入市 翡翠海岸已非顶尖选择 实力买家选择更广[17] - 学区不占优势: 翡翠海岸的学区在周边不具竞争力 这也是其价格下滑的原因之一[17]