高层住宅市场趋势与现状 - 高层住宅在二手房市场面临挑战，挂牌量突破200万套，其中高层占比较大，成交周期比多层房子长60%，价格便宜15% [1] - 高层住宅入住率出现下降，据称某个城市的高层住宅入住率已下降15% [7] - 政策风向转变，国家明确限制超高建筑，县城新建住宅最高16层，住建部推动的“好房子”建设强调空间均衡和多功能性，而非单纯追求高度和容积率 [9] 高层住宅的运营与维护问题 - 电梯老化问题突出，全国有近三成的电梯已使用15年以上，故障率每年增长12% [1] - 公共设施维护成本高昂且持续上涨，物业费中22%用于设备维护，且以每年8%的速度增长 [2] - 设施维修过程漫长且影响生活，例如广州某小区更换4部电梯耗时半年，居民需长期爬楼梯 [4] - 高层住宅拆迁成本极高，动辄上亿，基本不可能推倒重来 [7] 高层住宅的居住体验与安全风险 - 电梯故障严重影响日常生活，有住户因电梯损坏需长期爬28层楼梯 [1] - 公摊面积大导致实际使用面积缩水，例如100平房子实际可用仅70多平，公摊达30%，但物业费、取暖费等均按建筑面积收取 [2] - 额外居住成本高昂，电梯维修费、水泵维护费、公共区域电费等杂项费用叠加，对住户构成沉重负担 [4] - 消防安全存在重大隐患，消防云梯最高仅能救援至17层，17层以上住户火灾风险高，高层建筑火灾中的“烟囱效应”使浓烟以每秒3-4米速度上窜，住得越高越危险 [5] 高层住宅的资产属性与未来展望 - 高层住宅的金融属性减弱，正逐渐沦为租赁市场主力，房价持续走低而维护成本走高 [10] - 市场出现转型迹象，许多高层住宅开始转为长租公寓，主要面向初入城市的年轻租客群体 [10] - 行业观点认为房子需回归居住属性，纯粹依赖金融属性支撑的高层住宅价值面临考验 [10] - 银行处置的断供房产中，高层住宅占比明显增加 [7]