美国经济K型分化与地产困境 - 后公共卫生事件时代美国经济呈现K型分化，高端制造业投资因AI叙事而强劲，而地产行业表现低迷[1] 美国地产市场现状与核心问题 - 本轮地产下行周期已持续4年，二手房销售降幅堪比2008年，但新房销售展现韧性，房价显著上涨[11] - 市场症结在于周期性因素与结构性因素交织，高利率环境持续，30年期抵押贷款利率保持在6%以上，同时存在长期建造不足问题[14] - 超过52%的存量房贷利率低于4%，导致居民置换意愿低，二手房供给减少[16] - 购房可负担性成为难题，2025年第三季度月供占月收入比例平均为24.8%，首次购房者该比例高达37.4%[19] - 美国住房缺口巨大，截至2023年约为470万套，而2024年预计完工量低于163万套，每年新增家庭约100万户，缺口持续对房价和租金构成压力[22] 降息对地产市场的影响机制 - 历史经验表明，降息对地产投资的刺激作用需1至2年体现，而降息开始后6至18个月房价通常明显上涨[9] - 在无衰退情形下，美联储降息幅度通常不超过100个基点，且30年期房贷利率降幅往往小于政策利率降幅[23] - 历史大幅降息案例（如1984-1986年降超500个基点）有其特殊背景，如财政收缩与美元强势，带动当时房价上涨超23%，成屋销量大增36%[25] - 缓解当前高房价、高利率困境，可能需要经济基本面转弱以推动超过100甚至200个基点的大幅降息，并顺利传导至长端利率[28] 政策应对与供给侧改革 - 政策方向侧重供给侧改革与鼓励居民加杠杆，例如考虑推出50年期固定利率抵押贷款以降低月供[28] - 具体政策包括考虑免除房屋销售资本利得税、通过《ROAD to Housing Act》以增加供给、提供联邦土地用于住房开发，以及签署行政令降低新建房屋监管成本（约占25%）[29] - 2026年预算提案拟限制部分租赁补助并调整无家可归补助资金分配[29] 行业展望与明年预测 - 供给端增量有限，全美最大房屋建造商D. R. Horton预计2026年交付8.6万至8.8万套住宅，增速仅1%至3%，行业面临成本压力与毛利率下降，侧重降本增效[31] - 需求端房价短期难大跌，哈佛大学测算显示，在房价不变情况下，房贷利率需下降300个基点以上，月供负担才能回到2020年水平[31] - 预计明年上半年经济内生动力由强走弱，美联储降息谨慎；下半年新主席上任后降息空间可能扩大，或带动长端利率阶段性下行与地产需求回暖[32] - 财政政策可能受限，特朗普政府或更多通过国际贸易与海外投资寻求国内问题解决方案[32] - 民生问题成为中期选举重要议题，若特朗普支持率下降，可能推出提升底层支付能力的财政政策[33]